Encadrement des loyers : comment les propriétaires contournent la loi 

150 euros par mois. C’est ce qu’annoncent perdre Christophe et Luna chaque mois depuis la mesure d’encadrement des loyers. Propriétaires d’un T1 de 20 m2 sur la Presqu’île depuis 2018, acquis pour 130 000 euros à l’aide d’un crédit, ils le louaient à des étudiants 540 euros hors charges par mois. Alors quand, en novembre 2021, la Métropole de Lyon avec la préfecture du Rhône ont annoncé l’entrée en vigueur d’un encadrement des loyers à Lyon et à Villeurbanne, le couple a fait un rapide calcul : leur bien ne pourrait pas se louer plus de 386 euros par mois lors du prochain renouvellement de bail.

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Un chiffre loin de la rentabilité attendue et qui rend le remboursement de leur prêt beaucoup plus difficile que prévu. Problème, si, comme ce couple, des propriétaires se soumettent sans ambages aux nouvelles contraintes, d’autres tentent de contourner la loi, que ce soit par des moyens légaux ou non. En témoignent les sites d’annonces de particulier à particulier qui pullulent d’offres bien loin des plafonds fixés par les autorités.

Encadrement des loyers : comment ça marche ?
L’objectif ? Faire baisser les prix des loyers et des transactions, rendre plus accessible le logement et sortir d’une logique spéculative. Dans le viseur, les T1 et T2 aux loyers trop importants. À Lyon et Villeurbanne, la réforme concerne tous les propriétaires et locataires contractant un nouveau bail, ainsi que ceux renouvelant leur bail. Depuis le 1er novembre, des loyers de référence ont été notifiés par la préfecture du Rhône pour les villes de Lyon et Villeurbanne. Ces dernières ont donc été sectionnées en quatre zones, avec pour chacune un loyer de référence variant selon la situation géographique, le nombre de pièces du logement, l’année de construction et si le bien est meublé. De plus, le propriétaire est autorisé à augmenter ce loyer de référence jusqu’à 20 % si le bien justifie ses qualités. Le locataire peut dénoncer son propriétaire si celui-ci dépasse le plafond de prix, et ce au moins jusqu’à 5 mois avant la fin du bail. Une procédure, en cas de conflit, qui peut déboucher devant la justice. Pour rappel, un propriétaire ne respectant pas les règles s’expose à une amende de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.

À la loupe, les propriétaires rivalisent d’imagination pour contourner le plafond. La méthode la plus courante repose sur une faille de la mesure d’encadrement des loyers, encore développée à titre d’expérimentation à Lyon. Il s’agit du flou autour de la définition du complément de loyer. En effet, cette somme n’est pas comprise dans le loyer et doit être justifiée par des caractéristiques exceptionnelles.

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Une notion sujette à interprétation. Dès lors, sur leurs annonces, les tricheurs affichent un loyer respectant les plafonds, mais lui adjoignent un complément de loyer non justifié. “Par exemple, un studio qui était loué 600 euros est, avec l’encadrement des loyers – 20 % de majoration comprise –, passé à 450 euros. Le bailleur rajoute 150 euros de complément de loyer en prétextant qu’il a refait la cuisine. Mais cela n’est pas permis”, accuse Sidney Pelletier de l’agence Guy Hoquet à Vaise. Impossible de chiffrer le phénomène toutefois les annonces faisant état d’un complément de loyer sont nombreuses sur les sites de particulier à particulier. Certaines motivent le complément par la localisation, d’autres par la vue, autant d’éléments qui devraient être compris dans les 20 % de majoration prévus à cet effet.

Autre artifice développé : le double bail. Cela revient à louer l’appartement sur un bail, et une annexe, comme une cave ou un parking, via un autre bail au même locataire. Une division en lots plus lucrative et non soumise à l’encadrement des loyers. “Pour moi, ce n’est pas un manquement à la loi vu que les barèmes ne prennent pas en compte ces avantages”, explique un propriétaire de la Croix-Rousse, où les places de parking se font rares et sont donc chères.

Certains sortent aussi du marché de la location classique et se lancent dans le meublé de tourisme type Airbnb. Depuis novembre 2021, date de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers, les demandes d’autorisation de changement d’usage de logements ont augmenté de 50 % à Lyon. D’ailleurs, 78 % d’entre elles concernent la zone la plus frappée par les plafonds de loyer, soit l’hypercentre. Pour éviter cette fuite des logements vers le tourisme, la Métropole a annoncé un autre encadrement sur ce type de biens en avril dernier.

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Plus rare, mais aussi envisagée par des spécialistes du secteur, la location en bail “société”. Ce contrat permet à un particulier de louer son bien à une entreprise afin qu’elle puisse y loger ses salariés. Ce type de contrat n’est pas concerné par la mesure d’encadrement des loyers et autorise donc la liberté du montant du loyer sans plafond. L’important sera alors de trouver un accord avec la société locataire. Un outil encore anecdotique selon les services de la Métropole, mais qui pourrait être amené à croître.

Enfin, d’autres profitent simplement du faible contrôle des autorités en affichant des annonces illégales. “Tant pis, je prends le risque car je ne peux pas assumer cette hausse”, explique un investisseur ayant un parc de huit logements à Lyon. Dans les faits, une équipe de six personnes à la Métropole de Lyon surveille les annonces en ligne. Neuf mois après l’entrée en vigueur, aucune condamnation n’a encore eu lieu.