Habiter à la Croix-Rousse au prix de Vénissieux, promesse de la Métropole de Lyon

Avec le Bail réel solidaire, la Métropole de Lyon promet à des foyers modestes d'accéder à la propriété dans les beaux-quartiers lyonnais.

L'exécutif écologiste porte la production de logement sociaux en porte étendard de sa politique depuis son arrivée à la tête de la Métropole de Lyon. Avec un objectif ambitieux affiché : construire 6 000 logements sociaux et abordables par an d'ici 2026. Pour y parvenir, le vice-président en charge du logement, Renaud Payre, s'appuie notamment sur le Bail réel solidaire (BRS) avec une perspective de 1000 logements.

Ce dispositif anti-spéculatif a déjà été enclenché à Villeurbanne, la Croix-Rousse, Dardilly ou Gerland. L'objectif est de favoriser la mixité sociale dans des quartiers où les prix s'envolent.

Le BRS, c'est quoi ?

La promesse du BRS est de permettre à des foyers aux revenus modestes d'accéder à la propriété à environ 50 % du prix du marché. Le prix moyen de vente est ainsi de 2 776 € au m² contre en moyenne 5 277 € hors BRS. Pour permettre un tel prix, la Foncière solidaire du Grand Lyon achète du foncier et le loue à l'acheteur. En clair, ce dernier est propriétaire du bâti mais pas du terrain.

Il paye donc une redevance de 1,50 € par m² et par mois. Pour un T4 de 85 m², le logement est ainsi affiché en moyenne à 235 960 € auxquels s'ajoute la redevance de 127,50 € par mois et le montant du prêt. L'acheteur doit obligatoirement occuper le logement en tant que résidence principale et ne peut le louer. Lorsqu'il souhaite revendre, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions (voir plus bas).

Qui peut en bénéficier ?

L'accession au BRS est évidemment conditionnée à un plafond de ressources. A titre d'exemple, le revenu fiscal de référence (ensemble des revenus du foyer, imposables ou non) de l'année N-2 (en 2023 cela correspondrait à l'année 2021) d'un foyer de quatre personnes ne doit pas dépasser 60 788 €.

Au total, si l'on réalise une estimation pour un foyer de quatre personnes dans un T4 de 85 m² avec un prêt sur 15 ans sans apport (taux moyen à 2,45 %), il faudrait débourser un peu moins de 1 700 € par mois prêt et redevance compris mais sans compter les charges. Un montant relativement élevé puisqu'il représente environ 33 % des revenus mensuel d'un foyer dont les revenus sont au maximum du plafond.

Des BRS seront commercialisés dans le bâtiment "22-26", sans chauffage ni climatisation. Photo : Nexity

Pour Renaud Payre, ce calcul est rendu caduc par un élément : l'apport. "On se rend compte d'une chose contre-intuitive dans les premières commercialisations, c'est que les personnes ont un apport non-négligeable, détaille le vice-président. Et d'ajouter : on voit dans le même temps que les acquéreurs ont pourtant un revenu en dessous ce que l'on visait."

Comment candidater ?

"Le premier dossier déposé est retenu", résume Renaud Payre. Concrètement, n'importe qui peut déposer son dossier et aucune sélection n'a lieu sur d'autre critère que le respect du plafond de ressources. A la condition tout de même que l'une des deux banques engagées dans le dispositif (Crédit agricole et Caisse d'épargne) accepte de financer le prêt de l'acheteur. "Nous avons eu très peu de refus par les banques", constate le vice-président au logement. Dans certains cas comme à la Croix-Rousse, rue Louis Thévenet, les habitants de l'arrondissement auront une semaine d'exclusivité pour candidater en premier.

Et à la revente ?

Si le foyer souhaite quitter son logement, il doit respecter certaines conditions à la vente. Si certains parlent de "plus-value" encadrée, Renaud Payre exclut le terme : "il y augmentation ça c'est sur, mais c'est une indexation". En clair, le propriétaire revend son bail à un prix correspondant à la somme qu'il avait déboursé lors de son achat, "réévaluée sur l'indice de la construction".

Le nouveau propriétaire doit évidemment être éligible au dispositif et remplir les conditions décrites plus tôt.

Des inquiétudes ?

Le dispositif a soulevé quelques inquiétudes de la part de riverains. Lors d'une réunion organisée par la Métropole pour présenter le BRS à la Croix-Rousse, certains propriétaires se sont inquiétés d'une baisse des prix concernant leur biens. "Je n'y crois pas du tout. Entre un environnement où il y avait un collège des années 70 et la qualité du nouveau bâti avec un parc public, je pense que l'on est plutôt en train d'améliorer le cadre de vie, assure Renaud Payre. Et d'ajouter, taquin : ceux qui s'inquiètent sont surtout les personnes qui vont perdre une partie de leur vue, c'est de bonne guerre."

Majoritairement implantés dans des quartiers où les prix affichés sont très élevés (5 454 €/m² en moyenne dans le 4e arrondissement contre 5 277 € à Lyon) les potentiels acheteurs d'un T4 à la Croix-Rousse ne devraient pas détournés par la construction de 69 BRS sur un total de 20 482 logements (Insee 2019) dans l'arrondissement.