Benoît de Fougeroux est directeur régional BNP Paribas Real Estate Transaction. Il était sur le plateau de l'émission "6 Minutes Chrono" de Lyon Capitale pour présenter la conjoncture de l'immobilier de bureau dans la région lyonnaise.
Benoît de Fougeroux débute en dressant le bilan 2023 pour le secteur de l'immobilier de bureau : "Je vous propose de l'analyser sous deux angles. D'abord sous l'angle de la demande placée, je vais y revenir, et ensuite sous l'angle de l'investissement. Donc la demande placée, en fait, c'est les sociétés qui prennent à bail ou qui achètent pour leur propre compte. Et dans ce cas-là, on parle de mètres carrés cumulés placés sur une année. Et la partie investissement, c'est justement des investisseurs qui sont là pour acheter ces fameux immeubles occupés par des sociétés, qu'elles soient grandes ou petites, quelles que soient leurs tailles. Donc la demande placée, elle est en retrait de 25% par rapport à l'année dernière. Donc qu'est-ce qu'on peut en dire ? Est-ce que c'est alarmant ou pas ? Nous, on estime que non, pour plusieurs raisons. La première, d'abord, c'est qu'il y a eu quatre transactions sur 600 qui ont manqué par rapport à l'année dernière, qui représentaient des grandes transactions, plus de 10 000 m², qui pesaient pour 55 000 m², c'est-à-dire pas loin de 15% du total. Donc on est en retrait de 10%. Donc les fondamentaux sont plutôt bons là-dessus".
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Pour le directeur régional BNP Paribas Real Estate Transaction, "la deuxième chose qui est importante, c'est l'offre. On est sur un taux de vacances qui est aux alentours de 6%. Et il faut avoir une idée que quand on est entre 5 et 7%, on est à l'équilibre. Donc globalement, le marché reste dynamique et actif, même si on est en retrait. Sur la partie de l'investissement, c'est une autre histoire. Parce que je ne vous apprendrai rien en vous disant que l'année 2022 et 2023 ont été assez Rock'n roll au niveau des taux directeurs et donc au niveau des taux d'emprunt. Donc les sociétés ne sachant pas comment se positionner, puisque tous les mois on annonçait des hausses de taux, d'une certaine façon, il ne s'est rien passé ou peu de choses. Donc on est sur un marché qui est en retrait de 56% par rapport à l'année précédente. Donc là, on est en volume investi en euros, et donc c'est un peu moins de 700 millions. Et la classe d'actifs de bureaux est en diminution par rapport à l'année précédente."
Plus de détails dans la vidéo.
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La retranscription intégrale de l'émission avec Benoît de Fougeroux.
Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui on va parler d'immobilier de bureau avec Benoît de Fougeroux qui est directeur régional BNP Paribas Real Estate Transaction. Bonjour Benoît de Fougeroux. Merci d'être venu sur votre plateau. Alors vous n'êtes pas banquier, vous faites du conseil auprès des entreprises, je tiens à le signaler dès le début de cette émission. On va rentrer dans le vif du sujet. Quel a été le bilan de l'année 2023 du point de vue de l'immobilier de bureau dans l'agglomération Lyonnais ?
Alors je vous propose de l'analyser sous deux angles. D'abord sous l'angle de la demande placée, je vais y revenir, et ensuite sous l'angle de l'investissement. Donc la demande placée, en fait, c'est les sociétés qui prennent à bail ou qui achètent pour leur propre compte. Et dans ce cas-là, on parle de mètres carrés cumulés placés sur une année. Et la partie investissement, c'est justement des investisseurs qui sont là pour acheter ces fameux immeubles occupés par des sociétés, qu'elles soient grandes ou petites, quelles que soient leurs tailles. Donc la demande placée, elle est en retrait de 25% par rapport à l'année dernière. Donc qu'est-ce qu'on peut en dire ? Est-ce que c'est alarmant ou pas ? Nous, on estime que non, pour plusieurs raisons. La première, d'abord, c'est qu'il y a eu quatre transactions sur 600 qui ont manqué par rapport à l'année dernière, qui représentaient des grandes transactions, plus de 10 000 m², qui pesaient pour 55 000 m², c'est-à-dire pas loin de 15% du total. Donc on est en retrait de 10%. Donc les fondamentaux sont plutôt bons là-dessus. Et la deuxième chose qui est importante, c'est l'offre. On est sur un taux de vacances qui est aux alentours de 6%. Et il faut avoir une idée que quand on est entre 5 et 7%, on est à l'équilibre. Donc globalement, le marché reste dynamique et actif, même si on est en retrait. Sur la partie de l'investissement, c'est une autre histoire. Parce que je ne vous apprendrai rien en vous disant que l'année 2022 et 2023 ont été assez rock'n'roll au niveau des taux directeurs et donc au niveau des taux d'emprunt. Donc les sociétés ne sachant pas comment se positionner, puisque tous les mois on annonçait des hausses de taux, d'une certaine façon, il ne s'est rien passé ou peu de choses. Donc on est sur un marché qui est en retrait de 56% par rapport à l'année précédente. Donc là, on est en volume investi en euros, et donc c'est un peu moins de 700 millions. Et la classe d'actifs de bureaux est en diminution par rapport à l'année précédente.
Et alors, est-ce que dans ce contexte-là, on peut dire que Lyon perd en attractivité au regard d'autres métropoles de France, justement à cause de ces retraits dans les deux domaines que vous nous avez dessinés ? Quand je dis Lyon, c'est la métropole de Lyon. Est-ce que, dans ce cadre-là, est-ce qu'on perd des points relativement aux autres ?
Alors non, non, on ne perd pas en attractivité parce que quand on regarde l'ensemble des régions, quand on regarde l'île de France, Lyon est tout à fait en ligne en termes de retrait par rapport à ce qu'on observe partout. Donc l'attractivité de Lyon demeure toujours.
C'est quelque chose qui est important aussi à dire parce que parfois on entend beaucoup de discours alarmistes. Donc voilà, une voix s'élève, Lyon est toujours attractif. Est-ce qu'on peut aussi parler un peu de l'année qui vient ? Voilà, 2024, on y est déjà. Est-ce qu'on voit un peu la lumière au bout du tunnel ? Est-ce que les tendances vont pouvoir s'inverser cette année ?
Alors, déjà sur la demande placée, sur l'activité des sociétés qui prennent à bail, qui achètent, elles sont là, elles sont toujours là et elles continuent. On devrait même observer des grandes transactions qui nous ont manqué. Donc de ce côté-là, on est plutôt optimiste. Sur la partie de l'investissement, ce que l'on peut noter de positif, c'est enfin un peu de sérénité parce que les taux directeurs devraient arrêter d'augmenter, voire même éventuellement d'ici la fin de l'année baisser. Donc ça veut dire qu'on va pouvoir enfin travailler sereinement et avoir de nouveau des repères sur ce marché qui va naturellement, par rapport à tout ce que l'on a dit, être en baisse. Mais de quelle baisse parle-t-on ? Et c'est ça qui va s'acter, à mon sens, dans le premier trimestre de cette année.
D'accord, et juste simplement sur la demande placée, est-ce qu'il y a des secteurs géographiques dans la métropole de Lyon qui sont peut-être plus dynamiques que d'autres, qui ont mieux résisté ? Je retourne un petit peu en arrière sur ce qu'on a dit avant, en 2023, est-ce que ça a été peut-être à des endroits plus précis ?
Alors, il faut savoir que ce qu'on vit à Lyon, c'est un peu ce qu'on vit partout. C'est-à-dire que les sociétés aujourd'hui recherchent trois choses. Elles recherchent de la centralité, elles recherchent du neuf et elles cherchent à pouvoir, ce qu'on appelle nous, la régionalisation. C'est-à-dire qu'il y a beaucoup d'entreprises qui, étant présentes en Île-de-France ou même dans d'autres régions, favorisent davantage les régions au détriment de l'Île-de-France. Donc, ces trois données entrent en compte. Donc, la centralité est importante. Donc, notamment, un des secteurs qui a bien fonctionné cette année, c'est la Part Dieu.
D'accord, donc toujours, finalement, la Part de Dieu. En quelques mots, puisqu'on approche déjà de la fin, malheureusement, des six minutes chrono, ça va toujours trop vite. Dernièrement, Gabriel Attal, lors de son discours de politique générale, le nouveau premier ministre, a annoncé vouloir la réquisition des bureaux vides pour les transformer en logements. Vous, qui travaillez dans le secteur de l'immobilier de bureau, comment est-ce que vous recevez cette volonté politique ? Comment est-ce que vous l'analysez ?
C'est-à-dire que j'aurais tendance à dire oui, c'est toujours une bonne idée, à partir du moment où le marché s'y prête et l'actif s'y prête, déjà aussi. Je pense qu'il y a une vision très parisienne de la chose, parce qu'à Paris, ils ont des stocks à n'en plus finir, où ils ne savent pas forcément quoi faire de bureaux. Donc, la transformation en logements a du sens. Ce n'est pas du tout ce que nous vivons aujourd'hui sur Lyon. Je ne dirais pas qu'on manque de bureaux, mais en tout cas, on va vers une pénurie de bureaux, parce que je ne vous apprendrai rien en vous disant que les promoteurs, aujourd'hui, ne livrent plus beaucoup de nouveaux bureaux. Donc, on va en avoir besoin. Donc, sur Lyon, en tout cas, par-ci, par-là, des transformations peuvent avoir du sens, mais d'une façon globale, je ne pense pas.
