Hausse de la fiscalité sur les frais de notaire : "La profession l'accueille avec inquiétude dans un marché tendu"

Maître Cyrille Farenc débute ainsi : "Vous avez vu qu'en ce moment on est en plein dans le débat relatif au projet de loi de finances. Le Premier ministre a annoncé la semaine dernière une hausse de ce qu'on appelle les frais d'acquisition. Les notaires appellent ça “frais d'acquisition” puisque tout ne tombe pas dans la poche du notaire. Cela se traduit tout simplement par une hausse de l'impôt puisque vous savez que, lorsque vous achetez, la plus grosse partie soit 80% des frais, sont ce qu'on appelle des impôts, ce qu'on appelle aussi des droits de mutation à titre onéreux dont la grosse partie va au département. Le Premier ministre a décidé de hausser de 0,5% le montant de ces droits au profit du département. Clairement c'est une hausse d'impôts qui n'est pas déguisée, qui est très claire et qui représente à peu près une hausse de 10% sur les frais d'acquisition."

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Dans le détail, "ce qu'on appelle les frais de notaire sont ce qu'on appelle des frais d'acquisition qui se composent de trois grands postes. Premièrement, les droits d'enregistrement, les droits de mutation à titre onéreux. C'est la fiscalité de l'opération : grossièrement c'est 5,80%. C'est ce que le notaire collecte et reverse directement au trésor public. La rémunération du notaire c'est un petit peu moins de 1% du prix de la vente. Le deuxième poste c'est ce qu'on appelle des débours. Ce sont les pièces qu'on demande pour assurer la bonne sécurité juridique de l'acte comme demander un état hypothécaire pour être certain que l'appartement que vous achetez n'est pas grevé d'une inscription hypothécaire à la charge de votre vendeur, les pièces d'urbanisme. Ce sont l'ensemble de ces éléments là qui constituent ce qu'on appelle les frais d'acquisition. En la matière, c'est le poste fiscalité qui va dans les poches du département que les pouvoirs publics donnent la possibilité au département de pouvoir rehausser pour pouvoir combler leur déficit actuel."

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Sur la conjoncture de l'immobilier : "On va parler en termes de volume. Si vous voulez c'est -23% de volume de ventes en moins par rapport à ce qu'on a pu connaître. On est à peu près sur les mêmes chiffres de ce qu'on a connu en décembre 2015 en termes de volume. Cela donne quand même une indication. La baisse des prix est quelque peu amorcée malgré tout. Sur la fin octobre 2024, sauf erreur, sur Lyon, on est à -8,9% pour les appartements, à peu près -7% pour les maisons. Les choses se stabilisent petit à petit quand même. Je pense que vendeur-acquéreur commence à se retrouver. Cela rentre dans les esprits que l'on ne pourra certainement plus vendre au prix auquel on avait acquis il y a quelques années. Le phénomène fait tâche d'huile également puisqu'on voit que les départements de la Loire, de l'Ain sont aujourd'hui touchés. Celui qui est le plus touché aujourd'hui, c'est le marché du neuf. Très clairement, la commercialisation est extrêmement compliquée. Et puis les ventes de terrain à bâtir puisque le coût de la construction a quand même considérablement augmenté. C'est vrai que, pour l'instant, pour un jeune couple, c'est compliqué d'être amené à financer le terrain et le coût de la construction."

Plus de détails dans la vidéo :

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La retranscription complète de l'émission :

Bonjour à tous, bienvenue dans votre émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capital aujourd'hui, on va parler des frais de notaire et pour cela nous recevons Maître Cyrille Farenc, le président de la Chambre Interdépartementale des notaires de la Cour d'appel de Lyon. Bonjour Maître. Merci d'être venu sur notre plateau, on va rentrer dans le vif du sujet. Quelle est cette hausse des frais de notaire dont tout le monde parle en ce moment ? Est-ce que vous pouvez nous expliquer ce que c'est ? 

Effectivement, vous avez vu qu'en ce moment on est en plein dans le débat relatif au projet de loi de finances. Le Premier ministre a annoncé la semaine dernière une hausse de ce qu'on appelle les frais d'acquisition. Les notaires appellent ça “frais d'acquisition” puisque tout ne tombe pas dans la poche du notaire. Cela se traduit tout simplement par une hausse de l'impôt puisque vous savez que, lorsque vous achetez, la plus grosse partie soit 80% des frais, sont ce qu'on appelle des impôts, ce qu'on appelle aussi des droits de mutation à titre onéreux dont la grosse partie va au département. Le Premier ministre a décidé de hausser de 0,5% le montant de ces droits au profit du département. Clairement c'est une hausse d'impôts qui n'est pas déguisée, qui est très claire et qui représente à peu près une hausse de 10% sur les frais d'acquisition.

Dans la métropole de Lyon, précisément, c'est une hausse de 0,5%. C'est laissé libre au département, la Métropole de Lyon a compétences de département, donc elle les prend. Cela correspond à environ 17 millions d'euros d’entrées pour la collectivité lyonnaise alors qu’elle cherche 100 millions d'euros d'économie actuellement. Juste pour la mise en contexte. Est-ce que vous pouvez nous dire s'il y aura des conséquences de cette hausse d'impôts finalement sur le marché de la transaction ?

Le marché de l'immobilier fonctionne sur un principe qui est celui de la confiance. Très honnêtement, l'année 2024 a été compliquée. Le marché avait retrouvé un peu de couleurs au printemps. L'effet dissolution a quand même rebattu les cartes. On a perdu le marché des investisseurs. Le marché de l'immobilier neuf est complètement atone. Les distributions d'autorisations d'urbanisme ne cessent de diminuer. Ce n'est pas forcément une bonne nouvelle, disons les choses telles qu'elles sont, puisque ça alourdit pour l'acquéreur son coût initial d'achat en la matière. 

Est-ce qu'on peut un peu analyser ce que sont les frais de notaire ? On dit “frais de notaire” mais, vous l'avez dit, globalement ce sont des taxes que les notaires collectent ? 

Ce qu'on appelle les frais de notaire sont ce qu'on appelle des frais d'acquisition qui se composent de trois grands postes. Premièrement, les droits d'enregistrement, les droits de mutation à titre onéreux. C'est la fiscalité de l'opération : grossièrement c'est 5,80%. C'est ce que le notaire collecte et reverse directement au trésor public. La rémunération du notaire c'est un petit peu moins de 1% du prix de la vente. Le deuxième poste c'est ce qu'on appelle des débours. Ce sont les pièces qu'on demande pour assurer la bonne sécurité juridique de l'acte comme demander un état hypothécaire pour être certain que l'appartement que vous achetez n'est pas grevé d'une inscription hypothécaire à la charge de votre vendeur, les pièces d'urbanisme. Ce sont l'ensemble de ces éléments là qui constituent ce qu'on appelle les frais d'acquisition. En la matière, c'est le poste fiscalité qui va dans les poches du département que les pouvoirs publics donnent la possibilité au département de pouvoir rehausser pour pouvoir combler leur déficit actuel. 

Et alors comment la profession accueille aussi cette hausse ? 

On appliquera la loi. La profession l'accueille avec inquiétude. Dans un marché qui est un peu tendu - il est vrai qu'on constate malgré tout une baisse des taux qui est réelle et qui a redonné de la couleur notamment aux primo-accédant qui avait du mal aujourd'hui à accéder à la propriété - pour autant est-ce que c'est un signe d'une réelle reprise pour l'instant ? C'est encore compliqué, très honnêtement. Donc on voit des prix qui continuent à osciller plutôt à la baisse en ce moment, à la hausse ou à la baisse, mais clairement il n'y a pas une reprise effective, réelle, franche et massive du marché immobilier pour l'instant. 

Vous empiétez sur ma prochaine question sur justement comment se porte le marché immobilier de votre territoire, de la chambre interdépartementale. Alors c'est très vaste donc on ne va pas forcément parler de prix et de volume précis, mais dans les grandes tendances ce n'est pas une reprise actuellement.

On va parler déjà en termes de volume. Si vous voulez c'est -23% de volume de ventes en moins par rapport à ce qu'on a pu connaître. On est à peu près sur les mêmes chiffres de ce qu'on a connu en décembre 2015 en termes de volume. Cela donne quand même une indication. La baisse des prix est quelque peu amorcée malgré tout. Sur la fin octobre 2024, sauf erreur, sur Lyon, on est à -8,9% pour les appartements, à peu près -7% pour les maisons. Les choses se stabilisent petit à petit quand même. Je pense que vendeur-acquéreur commence à se retrouver. Cela rentre dans les esprits que l'on ne pourra certainement plus vendre au prix auquel on avait acquis il y a quelques années. Le phénomène fait tâche d'huile également puisqu'on voit que les départements de la Loire, de l'Ain sont aujourd'hui touchés. Celui qui est le plus touché aujourd'hui, c'est le marché du neuf. Très clairement, la commercialisation est extrêmement compliquée. Et puis les ventes de terrain à bâtir puisque le coût de la construction a quand même considérablement augmenté. C'est vrai que, pour l'instant, pour un jeune couple, c'est compliqué d'être amené à financer le terrain et le coût de la construction. 

Et alors sans faire la boule de cristal, sur les perspectives de ce que pourrait être 2025, cette tendance, vous pourrez continuer un petit peu entre chien et loup ? 

Avec les informations dont on dispose et la feuille de route qu'on a grâce aux statistiques de la profession, tout laisse à penser que jusqu'au printemps on devrait rester dans cette dynamique là. Avec une oscillation des prix. Je vous cache pas que, pour l'instant, on navigue, non pas à vue, mais en tout cas, avec des petits objectifs. On ne sait pas exactement ce qu'il en est, comment passera la loi de finance, comment les gens… C'est vrai qu'on frappe à notre porte parce que des primo-accidents sont inquiets, aujourd'hui, et veulent signer avant la fin de l'année pour être sûrs de pouvoir acquérir avec des frais quand même un peu plus faibles que ce qu'ils signent après le mois de janvier. Pour donner une information, dans le cadre d’une acquisition d'un appartement à 200 000 euros, c'est 1000 euros de plus dans le coût de l'acquisition. Donc les gens y sont sensibles. Mais pour autant est-ce qu'il y a une réelle condition pour une reprise ? Peut-être pas encore pour l'instant. 

Très bien, ce sera le mot de la fin. Merci beaucoup Maître Farenc d'être venu sur notre plateau. Quant à vous, merci d'avoir suivi cette émission. pourrez retrouver plus de détails sur les frais de notaire de l'actualité aujourd'hui, mais surtout sur les prix de l'immobilier et les grandes tendances de la région sur le site lyoncapitale.fr. A très bientôt.