Immobilier de bureau : "Les entreprises ont besoin de confiance"

Benoît de Fougeroux, directeur régional de BNP Paribas Real Estate, est l'invité de 6 minutes chrono / Lyon Capitale.

L'année 2024 a été marquée par une stabilisation de la baisse du marché de l'immobilier de bureau à Lyon, selon Benoît de Fougeroux, directeur régional de BNP Paribas Real Estate. Invité de l'émission 6 minutes chrono sur Lyon Capitale, il a dressé un bilan mitigé tout en soulignant quelques signes encourageants pour l'avenir.

Une demande placée stable et une forte concentration à la Part-Dieu

Malgré un contexte d'incertitude, la demande placée en bureaux (mètres carrés loués ou achetés par les entreprises) a atteint 250 000 mètres carrés en 2024, un chiffre équivalent à celui de 2023. Notamment, 25 % de cette demande s'est concentrée sur le quartier de la Part-Dieu, confirmant son attractivité pour les entreprises souhaitant s'implanter en centre-ville.

L'une des principales difficultés pour 2025 reste l'absence de visibilité politique. "Les entreprises attendent d'avoir plus de clarté sur la situation budgétaire et gouvernementale avant d'investir", souligne Benoît de Fougeroux. Cette incertitude géopolitique a entraîné un gel des investissements, impactant directement l'immobilier de bureau, souvent relégué au second plan face à d'autres priorités.

Des taux en baisse mais un marché de l'investissement encore en attente

Si la Banque centrale européenne (BCE) a amorcé une baisse progressive des taux d'intérêt, cet effet positif a été freiné par la dissolution de l'Assemblée nationale. "Depuis fin 2022, aucun nouveau chantier n'a été lancé", alerte Benoît de Fougeroux. Pour lui, cette absence de nouveaux projets risque de créer un creux d'offre neuve à partir de 2028-2029, alors que la moitié de la demande se porte sur des bureaux neufs.

Malgré ces difficultés, Lyon reste la ville la plus dynamique en région en matière d'immobilier de bureau. Avec 250 000 mètres carrés placés, elle devance largement Lille (150 000 mètres carrés), seconde ville de France hors Paris surle marché de bureaux. "Lyon bénéficie toujours d'une situation géographique idéale, d'un bon réseau de transports et d'un tissu industriel solide", affirme le directeur régional.

D'autres villes de la région, comme Grenoble, Annecy, Dijon et Clermont-Ferrand, présentent également des atouts, bien que certaines aient souffert ces dernières années.

Quelles attentes vis-à-vis du gouvernement ?

Si le secteur de l'immobilier d'entreprise ne compte pas sur des mesures directes du gouvernement, les entreprises, elles, attendent des signes de stabilité et un cadre fiscal plus prévisible. "Les entreprises ont besoin de confiance et de clarté pour relancer leurs investissements", conclut Benoît de Fougeroux.

Plus de détails dans la vidéo :

La retranscription complète de l'émission avec Benoît de Fougeroux

Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler d'immobilier de bureau et pour cela, nous recevons Benoît de Fougeroux, directeur régional de BNP Paribas Real Estate. Bonjour Benoît de Fougeroux, merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer un peu dans le vif du sujet : nous sommes encore au début de l'année 2025, quel bilan pouvons-nous faire du point de vue de l'immobilier de bureau de l'année 2024 ? Comment s'est-elle passée ?

En fait, on peut dire que c'était une année de transition. Après une forte baisse en 2023-2024, on a assisté à une stabilisation dans cette baisse. Il y a deux éléments à considérer : la demande placée en bureau et l’investissement. La demande placée en bureau, c’est-à-dire les mètres carrés pris par les entreprises en location ou à l’achat, a été équivalente à celle de 2023, soit 250 000 mètres carrés, ce qui reste plutôt dynamique. Il faut savoir que 25 % de cette demande s’est concentrée sur la Part-Dieu.

D'accord, donc c'est assez concentré ?

Oui, car les entreprises ont une forte volonté de s'implanter en centre-ville.

Avez-vous quelques chiffres sur cette année ? Vous avez évoqué une année de transition, mais vers quoi nous dirigeons-nous en 2025 ?

Aujourd’hui, la principale difficulté est l’absence de visibilité politique, ce qui impacte énormément le marché. Les entreprises attendent de voir ce qui va se passer en matière de budget et de stabilité gouvernementale. Cela entraîne un arrêt des investissements. Or, le bureau fait partie des dépenses mises en suspens lorsqu’il n’y a pas d’urgence. Cette incertitude est un facteur clé en ce début d’année. Toutefois, la dynamique de fin 2024 était relativement positive.

Les taux de la BCE, qui influencent les crédits bancaires, ont baissé. Avez-vous ressenti un effet du côté des investisseurs ?

Oui. Parlons investissement, car c’est un élément essentiel : c’est lui qui génère de nouvelles opérations. Il faut savoir que depuis fin 2022, aucun nouveau chantier n’a été lancé. C’est un signal d’alarme, car si rien n’est fait, il y aura un creux d’offre neuve à partir de 2028-2029. Or, aujourd’hui, 50 % de la demande placée concerne des bureaux neufs.

Concernant les investissements, nous avons eu une bonne nouvelle en juin dernier, lorsque la BCE a annoncé une baisse progressive des taux, prévue sur un an. Cela semblait encourageant, mais la dissolution de l’Assemblée nationale a freiné cet élan. Toutefois, une nouvelle baisse des taux a été annoncée la semaine dernière, ce qui devrait clairement relancer le marché de l’investissement.

Donc, c'est une bonne nouvelle de ce point de vue-là. Lyon demeure-t-elle une ville attractive pour l’immobilier de bureau ? Si une entreprise hésite entre Lyon, Bordeaux, Marseille ou la région parisienne, Lyon tire-t-elle son épingle du jeu, notamment à la Part-Dieu, qui reste très prisée ?

Si l’on regarde le nombre de transactions et de mètres carrés placés, la réponse est oui. Avec 250 000 mètres carrés placés, Lyon est loin devant Lille, qui arrive en deuxième position avec 150 000 mètres carrés. Lyon a de nombreux atouts : sa position géographique centrale, ses transports en commun, le TGV, l’aéroport, ainsi qu’un tissu industriel solide. Tous ces éléments sont déterminants pour les entreprises.

En tant que directeur régional, y a-t-il d’autres villes dans la région qui se distinguent en termes d’immobilier de bureau ?

Nous travaillons sur les marchés d’Annecy, Grenoble, Dijon, Clermont-Ferrand et Saint-Étienne. Grenoble, notamment, a souffert ces dernières années, mais chaque ville a ses propres atouts. Globalement, la région se porte bien et a la capacité de rebondir en 2025-2026.

Vous avez évoqué l’instabilité politique. En un an, nous avons eu quatre Premiers ministres, ce qui est inédit sous la Ve République. Qu’attendez-vous du gouvernement Bayrou ? La ministre du Logement et de l’Immobilier, Valérie Lettard, déjà présente dans le gouvernement précédent, pourrait-elle jouer un rôle pour l’immobilier d’entreprise ?

Concernant l’immobilier d’entreprise, nous n’attendons pas grand-chose directement du gouvernement. En revanche, pour les entreprises, nous attendons beaucoup. Ce sont elles qui dynamisent le marché de l’immobilier de bureau et industriel. Elles ont besoin de confiance, de visibilité, d’un budget adapté, et surtout de ne pas être encore surtaxées. Tant que cette visibilité n’est pas assurée, leurs investissements resteront en attente.

C’est essentiel. Très bien, ce sera le mot de la fin. Merci d’être venu sur notre plateau pour nous éclairer sur l’actualité de l’immobilier de bureau. Merci à vous de nous avoir suivis. Retrouvez plus d’informations sur l’immobilier et la région lyonnaise sur Lyon Capitale. À très bientôt.