Après Incity, les futures tours de la Part-Dieu

DOSSIER - Eva, Silex 2, Two Lyon et Sky 56 avaient été annoncés avant le lancement d'Incity. La crise économique et le centralisme français peuvent-ils contrarier l'ambition de la Part-Dieu ?

Avec 36 étages érigés sur 39 et déjà 20 niveaux habillés, la tour Incity commence à s'incruster dans le paysage lyonnais. Ce chantier, en pleine morosité économique, symbolise le relatif dynamisme lyonnais. La Part-Dieu poursuit son objectif : atteindre 1,6 million de m2 de bureaux à horizon 2030, contre 1 million aujourd'hui.

La future plus haute tour de Lyon avait été annoncée alors que s'érigeait Oxygène. Et avant même le premier coup de pioche d'Incity, la municipalité communiquait sur de futurs projets - Eva, Two Lyon, Sky 56… C'est ainsi que la fameuse skyline lyonnaise gagnerait plus d'une tour par décennie. La collectivité, (trop ?) ambitieuse, avait réservé des parcelles disponibles, par exemple sur le long de la rue du général Monton Duvernet. Un volontarisme qui se heurte toutefois au centralisme français et à la crise économique, alors que le quartier de la Défense peine à commercialiser ses derniers programmes et que certains groupes, à l'instar d'Orange, préfèrent des campus, supposés plus humains, à la verticalité… Plusieurs projets lyonnais sont déjà reportés d'un an ou deux, tandis que la tour Eva, censée dominer le ciel lyonnais, est même repoussée sine die.

Qui veut une tour à la Part-Dieu ?

Lyon a-t-il vu trop grand en s'imaginant un "downtown" à la Part-Dieu ? Pas forcément. Les tours répondent à un vrai besoin de grandes surfaces en centre-ville. "Au-delà de 15 000m2, elles font faire des économies d'échelle en permettant d'investir un seul lieu plutôt que plusieurs", expose Benoit de Fougeroux, directeur régional chez BNP Paribas Real Estate. "Les immeubles de grande hauteur ont du sens quand les utilisateurs veulent être le plus près possible du noeud modal de la Part-Dieu", complète Stéphane Jullien, responsable des investissements chez Jones Lang LaSalle.

Pour qu'un promoteur se lance dans un programme vertical, il lui faut attendre un locataire qui lui réserve grosso modo la moitié de la surface disponible. Le sauveur d'Incity fut la SNCF qui a accaparé 22 000 m2 sur les 40 000 de l'édifice. Keolis et les commerces de la nouvelle galerie marchande ont été les fers de lance d'Oxygène. "Les utilisateurs lyonnais n'ont pas la capacité d'occuper des surfaces de très grande taille", observe Thierry Malartre, gérant fondateur d'Aires d'entreprises. Par comparaison, le nouveau siège de GL Events à la Confluence s'étend sur 8000 m2 (SHON) et celui d'April, boulevard Vivier-Merle, dispose tout juste de 15 000 m2. Lyon devra donc attirer des entreprises extérieures. Et sans doute ne pas compter uniquement sur des opérateurs publics ou parapublics, comme ce fut le cas pour Oxygène (Keolis), Incity (SNCF) et demain peut-être Two Lyon (EDF).

"On est un peu sorti du mythe des sièges sociaux à Lyon"

L'objectif de siège sociaux privés semble cependant hors de portée, SEB et Biomérieux faisant figure d'exceptions. "On est un peu sorti de ce mythe compte tenu de l'hyper-concentration des activités à Paris, reconnaît Jacques de Chilly, directeur de l'Agence pour le développement économique de la région lyonnaise (Aderly). En revanche, des grands groupes peuvent concentrer des activités sur Lyon, comme des directions techniques et financières". "Il faut garder cet objectif, mais ne pas en faire une obsession", confirme David Kimelfeld vice-président au Grand Lyon en charge de l'Economie. L'élu lorgne sur "les directions de services, les fonctions supports, les centres de recherche et de développement".

1er atout lyonnais : le prix

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"On a des arguments à faire valoir. Et l'un est encore plus prégnant en temps de crise : le prix. On est moins cher que Paris et sa première couronne", souligne David Kimelfeld. Un locataire déboursera en moyenne 220/230 euros le m2 à l'année à la Part-Dieu, contre 450 à 550 euros le m2 à la Défense. Cette moyenne lyonnaise cache de fortes disparités : la tour Oxygène vaut entre 270 et 285 euros le m2, Incity entre 310 et 315 euros le m2. Sky56 devrait s'offrir à près de 300 euros le m2.

En revanche, les anciennes tours sont beaucoup plus accessibles : 200 euros le m2 pour la Swiss Life et même 150 euros pour le Crayon et le Britannia, immeuble de grande hauteur, selon Stéphane Jullien. A ce montant s'ajoutent les charges, plus importantes dans les vieux bâtiments. Sans compter que les Parisiens s'acquittent d'une taxe sur les bureaux qui n'existe pas à Lyon.

Les uns et les autres soulignent aussi la qualité de vie à Lyon, et l'attraction que devrait exercer la Métropole. "Le taux de vacances est déjà très faible. Il n'y a jamais une offre en blanc trop importante", souligne Jacques de Chilly. Celui-ci parie aussi sur le changement d'image de la Part-Dieu, dont les pieds d'immeubles vont devenir plus animés.

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Two Lyon

Ce projet s'insert dans le cadre de la rénovation de la gare de la Part-Dieu, à la place de l'actuel hôtel Athena. L'une des deux tours s'élèvera à 170 mètres offrant 55 000 m2 de surface. C'est là que pourrait prendre place EDF.

Le deuxième bâtiment, prévu pour être une petite tour jumelle, devrait être finalement plus râblé - 50 à 60 mètres d'altitude. Il comptera notamment deux enseignes hôtelières de près de 460 chambres - le groupe Accor pourrait être sur les rangs. Au pied des deux édifices, une galerie marchande, attenante au hall de la gare mais aussi ouverte sur les espaces publics extérieurs.

"C'est un dossier un peu plus long que ce que l'on avait envisagé", admet Michel Le Faou, adjoint à l'urbanisme. Le permis de construire sera déposé à la mi-2015, pour une réalisation en 2019.

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Sky 56

Cet immeuble de 14 étages et de 56 mètres de hauteur prendrait place à côté des nouvelles Archives départementales, à la Part-Dieu sud, à l'angle de l'avenue Felix-Faure et de la rue du général Monton Duvernet. Icade et Cirmade, les promoteurs, se sont engagés à en occuper le tiers, ce qui pourrait permettre au programme de se lancer l'an prochain.

Jones Lang LaSalle qui s'occupe de la précommercialisation annonce un haut niveau de services intérieurs : restaurant et crèche d'entreprises, jardins paysagers en hauteur, espaces collaboratifs… et une salle de fitness sans doute au rez-de-chaussée. Le permis de construire est en train d'être déposé.

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Silex 2

Malgré nos appels répétés, le promoteur, la Foncière des Régions, n'a pas répondu à nos sollicitations. Pourtant, selon nos informations, Silex 1 (cliché de droite) dont le permis de construire est déposé, devrait bientôt se lancer, sur huit étages, en face de l'entrée sud du centre commercial.

Le deuxième édifice, une véritable tour de 120 mètres (35 étages) et 40 000 m2 de bureaux, attendra la venue de locataires. "Horizon 2018", espère-t-on à la mission Part-Dieu. Silex 2 (cliché de gauche) viendrait épaissir la tour EDF existante, "pour donner plus de surface aux plateaux", selon un agent immobilier. Aucun nom d'entreprises occupantes n'a filtré pour l'instant.

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Tour Eva

Elle devait à la fin 2015 dominer le ciel lyonnais, du haut de ses 220 mètres. Eva, imaginée au côté de la tour de Swiss Life, ne sortira peut-être jamais de terre. "C'est le projet le moins abouti", reconnait Michel Le Faou, adjoint à l'urbanisme. L'établissement banquier, propriétaire du foncier, admet aussi que le programme est au point mort.