ANALYSE - Ces communes sont à distance de Lyon, offrant un cadre de vie plus calme et des prix très attractifs. Elles ont aussi des lignes de tramway, de métro ou de train, les plaçant à moins de 20 minutes du coeur de l’agglomération. Elles ne manquent pas d’atouts pour attirer acheteurs et promoteurs.
C’est une loi de l’immobilier qui se vérifie tout autant pour les villes desservies par le tunnel sous la Manche, les arrondissements traversés par la ligne 14 du métro parisien ou les quartiers empruntés par les tramways lyonnais : le marché riverain se renchérit... après coup. “Les prix augmentent généralement deux ans après la mise en service de ces équipements et cette prime est de l’ordre de 20% supérieure à la hausse naturelle et générale des prix”, énonce Me Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier. Selon lui, les secteurs prometteurs se situent dans un rayon de 500 mètres autour d’une nouvelle station de métro et de 300 mètres environ autour d’un arrêt de tram.
Cette loi est bien utile aux acteurs de l’immobilier, promoteurs, investisseurs ou même acquéreurs pour identifier les marchés en devenir. “Tout le monde est convaincu que le prix de l’essence va augmenter, explique Gilles Buna, adjoint lyonnais à l’urbanisme. Du coup, les secteurs les plus excentrés et mal desservis par les transports collectifs vont de plus en plus en pâtir”. Irigny et Vaugneray ont par exemple accusé le coup ces dernières années.“C’est le temps de trajet vers le cœur de la métropole qui compte”, résume Éric Verrax, vice-président de la fédération nationale des promoteurs et constructeurs. “Il faut regarder de près la carte des transports à horizon 2020 pour viser juste”, conseille-t-il.
Le temps de transport n’est pas tout : locataires et propriétaires sont prêts à s’exiler hors de Lyon à condition d’y trouver une vie de quartier ou, tout au moins, des centres attractifs pourvus en commerces. Et les investisseurs lorgnent vers les marchés les moins chers mais promis à de jours meilleurs, pour engranger une plus-value.Voici les secteurs qui répondent à ces objectifs.
Vaulx-en-Velin : La revanche sur le passé
Vaulx-en-Velin, prisé par les promoteurs ? Qui l’eût cru il y a 19 ans, quand la ville était précurseur en émeutes urbaines. Seulement voilà, la commune a su patiemment rénover son centre-ville. Et les venues de Lea et de la ligne A du métro viennent conforter une mutation déjà ancrée. Les promoteurs ne parlent pas de Vaulx-en-Velin, trop connoté. Ils vendent Vaulx-Village qui sonne autrement plus doux à leurs oreilles. C’est là que de nombreux programmes ont été réalisés et que la mutation a été la plus spectaculaire. À deux pas des champs de maïs, à 500 mètres de l’église, Bouygues vend “Chlorophylle”, un ensemble neuf comprenant un joli jardin intérieur.
Au 2e étage, un T4 de 76 m2 avec garage est proposé à 202 500 euros (2664 euros le m2) et même 178 000 euros pour les acquéreurs pouvant prétendre à la TVA à 5,5% (2342 euros le m2).Entre le village et le nouveau centre, Copra Rhône-Alpes est en train de finaliser la commercialisation de “Cap Vert”. L’opération comprend 64 logements sur trois étages, isolés par l’extérieur. Exposé est/ouest, un logement neuf de 63 m2 comptant deux chambres est à la vente pour 166 500 euros (2643 euros le m2). Il est au premier étage, dispose d’un garage et d’un balcon. À proximité, un nouveau programme va sortir de terre.“Tous les promoteurs se sont rués sur Vaulx-en-Velin pour les plus-values considérables qui pouvaient y être faites. On partait de tellement bas !”, décrypte Bernard Poncet, gérant de plusieurs agences Century 21.
Un nouvel eldorado vaudois voit le jour : la zone comprise entre Villeurbanne, Décines et Vaulx-en-Velin accueille la plus ambitieuse opération urbanistique de l’agglomération après Confluence : Carré de Soie. Le programme démarre poussivement, crise oblige. Mais il devrait repartir au retour de la croissance et le complexe commercial est déjà là.“Il ne faudrait pas qu’il y ait que des investisseurs mais aussi des acquéreurs utilisateurs”, précise Gilles Buna. La partie sud de la ville, la Côte, paraît donc prometteuse, connectée à l’aéroport Saint-Exupéry et à la Part-Dieu, avec le périphérique à deux pas. Un logement ancien se négocie entre 1600 et 1800 euros le m2 et un appartement neuf entre 2600 et 2700 euros le m2. “L’ouverture du centre commercial a attiré une nouvelle clientèle extérieur à la ville, souligne Huseyin Yazar, commercial chez Century 21. Il est vrai que pour un même prix, il est possible d’avoir un T2 à Villeurbanne et un T3 voire un T4 ici”. C’est ainsi qu’un T3 de 58 m2, au 2e étage d’un immeuble récent, a été racheté pour 148 000 euros (2552 euros le m2). Son atout : sa terrasse de 25 m2. Non loin de là, un T2 (une chambre) de 50 m2 a été acquis pour presque moitié moins : 85 000 euros (1700 euros le m2). Mais ses parties communes sont bien dégradées et la façade est sur le point d’être refaite.
Oullins : Bienvenue métro
Les agents immobiliers et leurs clients n’attendent pas l’arrivée du métro en 2013 pour enjamber déjà le Rhône. La mutation est déjà bien entamée. “À l’origine, le centre n’était pas joli joli”, reconnaît Yves Millet, gérant de l’agence Orpi. Celui-ci connaît son sujet : il est né ici. “La clientèle était très populaire et on craignait que la commune ne devienne une ville déshéritée de banlieue”, poursuit-il. Mais la municipalité a imposé une réhabilitation des façades de la grande rue, la revalorisant. Et le Grand Lyon a préempté des terrains pour faire surgir de nouvelles habitations, à Bertholey. Situé en retrait de la grande rue, un nouveau quartier est sorti de terre au début de la décennie et 150 nouveaux logements devraient suivre prochainement. Plus en hauteur, chemin de la chasse, Icade a lancé un programme neuf comprenant 11 maisons et une résidence de 20 appartements, l’ensemble étant situé dans un domaine privatif, sécurisé et verdoyant. “Les enfants peuvent jouer dehors”, sourit Alexandra Bartagna, chargée de communication. Pour un appartement, il faut compter 250 000 euros pour un T3 de 70 m2,180 000 euros pour un T2 de 48 m2, le tout avec garage. Et 400 000 euros pour une maison à étage de 120 m2 avec trois chambres, une terrasse en bois et un petit jardin.
Cette rédemption d’Oullins va connaître une nouvelle étape avec l’arrivée de la ligne B du métro qui placera la ville à moins de 15 minutes de la Part-Dieu. “Nous n’avons même pas besoin de communiquer sur le métro, les gens le savent déjà, assure Yves Millet. Oullins reste un marché de report,mais les gens ne viennent plus ici seulement parce que c’est moins cher mais aussi parce qu’ils savent qu’Oullins va se valoriser”. Et l’agent immobilier de citer l’exemple d’un couple qui cherchait sur Sainte-Foy-les-Lyon et qui est tombé en pamoison devant un produit sympa,situé rue de la République. “Ils n’ont même pas cherché à négocier”, sourit-il. Ce T5 récent de 95 m2 comprenant un garage a été racheté pour 235 000 euros (2474 euros le m2).
C’est un bon plan pour les acquéreurs : si la valorisation imminente d’Oullins ne fait pas de doute, elle ne s’est pas encore traduite par des hausses des prix. “Saint-Genis-Laval est toujours 10 à 15% plus cher, comme quand j’ai commencé dans le métier”, compare le gérant de l’agence Orpi. Proche de la mairie, un bien de 50 m2 comprenant une chambre a été cédé pour 113 000 euros (2260 euros le m2). “Mais il est au 3e étage, sans ascenseur. Et il faut compter 15 000 euros de travaux”, prévient Yves Millet. Profitant de ce voisinage prometteur, La Mulatière pourrait être aussi être boostée. D’autant que figure sur son autre flanc la Confluence. “Vers le chemin de Fontanières, on trouve quelques beaux immeubles qui dominent Lyon”, note Denis Eyraud, gérant de huit agences Century 21.
Meyzieu/Décines : Lea en attendant Leslys
L’Est tient bien sa revanche sur l’Ouest. Meyzieu et Décines profitent déjà à plein de Lea qui les placent à vingt minutes de la Part-Dieu. Et l’arrivée de Leslys devrait leur donner un nouveau coup de booster. “On vendait avant à des habitants du secteur. Maintenant une nouvelle clientèle provient des arrondissements populaires de Lyon et de Villeurbanne”, remarque Bernard Poncet, gérant de plusieurs agences chez Century 21. Conséquence : les habitants s’embourgeoisent, les communes se valorisent et les promoteurs affluent. “Jusqu’à ces derniers mois, on voyait des grues de partout”, assure le professionnel.
À mi-chemin entre la ville et la campagne, ces communes ne sont pas trop mal situées. La base de loisirs, le Grand Large, n’est pas loin. Seul bémol : le commerce qui reste faiblard. Selon Bernard Poncet, le neuf est coté 3000 euros le m2 et l’ancien 2300/2400 euros le m2. “Nous vendons surtout des maisons à Meyzieu car les appartements à la vente sont récents et en faible nombre. Décines propose plus de collectif”, complète Anne Pichat, responsable commercial chez Century 21. C’est là, rue Sembat, qu’un T3 de 68 m2 a été acquis pour 212 000 euros. Dans une résidence flambant neuve de 2009, il comprend un garage, deux chambres et un balcon confortable. Trois acheteurs se le sont disputés.
Face à la place du marché, Bouygues vend des appartements comme ce T3 neuf de 58 m2 doté de deux chambres, d’un garage et d’un balcon, exposé plein ouest pour 184 000 euros (3200 euros le m2). À Meyzieu, aux Balmes, une maison de 93 m2 avec trois chambres a été rachetée pour 230 000 euros. Le secteur n’est pas le plus résidentiel de la ville mais la maison compte un immense sous-sol habitable de 100 m2. Des travaux sont à prévoir à tous les niveaux. À La Jacquière, une villa de 100 m2 a été cédée pour 285 000 euros. Érigée en 1975, elle dispose de trois chambres, d’un grand sous-sol de 75 m2. À l’Est de la ville, on entend les avions de près, mais ce n’est pas pour déplaire aux acquéreurs. La position est stratégique, à mi-chemin entre les deux gares TGV de la Part-Dieu et de Saint-Ex : les PME et les grands dirigeants itinérants y trouvent leur compte. “Meyzieu zone industrielle sera la dernière station de tram avant Saint-Ex, à moins de 5km”, note Bernard Poncet.
Givors : Des prix “anormalement bas”
Une étude va sortir au cours de l’été 2010. Parrainée par l’université Paris-Dauphine et le notariat, elle porte sur les flux migratoires dans les principales agglomérations françaises. Son chapitre lyonnais pointera l’attractivité de Givors qui gagne des habitants. Porte d’entrée sur le Pilat, la ville affiche pourtant des prix “anormalement bas” : environ 1300 euros le m2. Pas sûr que ça dure :“depuis qu’on est entré dans le Grand Lyon il y a trois ans, ils ont fortement progressé et ils résistent à la crise”, raconte Jean-Claude Caira, conseiller chez Century 21. Le professionnel confie avoir vendu récemment cinq maisons : quatre d’entre elles ont été achetées par des Lyonnais.“ Rien d’étonnant : pour 250 000 euros, on a un T3 à Lyon et une maison avec quatre chambres et 800 m2 de jardin ici”, compare-t-il.
La ville change doucement d’image. “La municipalité a fait des efforts en favorisant l’accession à la propriété. On voit de nouvelles constructions de faible hauteur, confortables, qui sont pourtant parmi les moins chères de Lyon”, poursuit l’agent immobilier. Parmi celles-ci, le programme lancé par Icade, à côté de la place du marché. Au 3e étage d’une résidence de quatre étages, un T4 neuf de 70 m2 est en vente pour 160 000 euros, sous condition de ressource (TVA à 5,5%), soit 2286 euros le m2. Il dispose d’un balcon, d’une place de parking et est chauffé à l’électrique.
Tous les secteurs ne sont pas défavorisés. “Sur les hauteurs, on a le même air, la même vue que Chassagny qui est beaucoup plus coté”, note Me Pierre Bazaille. C’est ainsi que sur les Hauts de Givors, une maison de 110 m2 d’une vingtaine d’années a été cédée pour 245 000 euros. Elle comprend quatre chambres, un terrain de 650 m2 et offre une jolie vue sur la vallée du Rhône et sur Lyon. Givors dispose d’un atout qui devrait être conforté : sa gare, connectée à Lyon. “Il y a un train toutes les 20 minutes”, relève Jean-Claude Caira. “Si le cadencement s’améliore sur la ligne Saint-Étienne/Lyon, Givors va en profiter”, souligne Me Bazaille. Un projet, dans les cartons, pourrait voir le jour : le raccordement ferroviaire de Givors à Brignais qui relierait cette dernière à Saint-Paul (Vieux-Lyon). “La commune serait ainsi reliée aux trois principales gares de l’agglomération”, insiste le notaire, résidant ici. Rue Victor-Hugo, un T1 de 53 avec un immense séjour a été acquis pour 95 000 euros. Au 3e étage d’un immeuble des années 60, il est exposé sud et dispose d’un petit balcon. Mais il faudra revoir la décoration murale. Grigny, la voisine, est aussi promis à des lendemains qui chantent. À la cité EDF (où étaient logés les cadres), un appartement de 76 m2 a été racheté pour 162 000 euros. Au 1er étage d’un immeuble d’une vingtaine d’années, il compte trois chambres, un garage et un balcon.
Caluire : “Les distances avec Lyon se raccourcissent”
C’est un coin peinard, assez résidentiel, qui offre à la fois le métro pour rejoindre la Presqu’Ile (ligne C) et bientôt le trolleybus (C1) en site propre pour regagner la Part-Dieu. “Les distances se raccourcissent entre le plateau et le centre de Lyon”, se félicite Jacques Lory, conseiller à l’agence Orpi Caluire. De plus la Croix-Rousse (côtée plus de 3000 euros le m2) n’est qu’à une quinzaine de minutes à pied. Vers les rues de Margnolles et Pasteur, les biens se négocient à 2200 à 2400 euros le m2.
“C’est un secteur tranquille, verdoyant. Les appartements en étages élevés ont une vue sur le Mont-Blanc”, souligne Yves Mallecourt. Un bémol : les immeubles des années 70 et 80, en nombre, pêchent par leur isolation médiocre. C’est ainsi qu’un appartement de 90 m2 situé avenue Jean Monnet a été acquis pour 280 000 euros (3111 euros le m2). Situé au 6e étage d’un immeuble érigé en 1979, il comprend trois chambres et un balcon avec vue dégagée. À proximité du cimetière, sur l’avenue Charles de Gaulle, un appartement traversant de 68 m2 a été racheté pour 163 000 euros (2397 euros le m2).En étage élevé,il est en bon état, doté d’une cuisine équipée et deux chambres mais les fenêtres sont en simple vitrage.
Vers la montée des Soldats, plus à l’Est, le quartier Boutary est assez prisé. Mais plus cossu, il est aussi plus cher. Face à la mairie, Bouygues va lancer la commercialisation de son programme de 35 appartements, vendu entre 3500 et 3800 euros le m2. Un peu plus excentré, chemin de Répieux, Kaufman propose une résidence de standing de quatre étages avec un jardin intérieur. Un bien neuf s’y acquiert pour 44000 euros le m2. Un T3 de 67 m2, au 3e étage, est en vente pour 280 000 euros (4179 euros le m2). Il comprend un garage,deux chambres, une salle de bain et une salle d’eau et est chauffé à l’électrique.
En bas, sur les bords du Rhône, le quartier Saint-Clair va bénéficier d’une passerelle piétonne la reliant à l’un des quartiers les plus sélects de l’agglomération : la Cité Internationale. “Sur la rive gauche, les prix sont de 4000 euros le m2 contre 2200 euros sur la rive droite”, compare Jacques Lory. Un tel différentiel est appelé à se réduire. “La rénovation de la grande rue de Saint-Clair a apporté un mieux.Dans son prolongement, le cours Aristide Briand va progressivement recréer un tissu commercial qui existait par le passé”,espère l’agent immobilier. Dans une copropriété récente, un appartement en dernier étage de 97 m2 avec trois chambres, une loggia, une cave et un garage double, a été cédé pour 233 000 euros (2402 euros le m2).
Givors est un peu une copie de Vénissieux, si on regarde de plus près... combien d'année y a t'il fallu pour rendre Vénissieux assez intéressant, au moins globalement, sans rentrer dans les détails. Il y a 35 ans, Vénissieux était 'trop grave', ensuite on a eut Vaulx en Velin, qui a mis 20 ans minimum à sortir et encore, c'est pas gagné aujourd'hui, de son engluement d'assistanat social!!!Givors sera peut être la prochaine petite ville à redevenir une vraie petite ville,... l'espoir fait vivre, surtout ceux qui habitent Givors!!!