Si dans l’ancien les acheteurs ont des raisons d’attendre, dans le neuf, il faut se hâter. D’ici à la fin de l’année, les conditions devraient être autrement moins favorables. “Les gens n’ont jamais autant eu envie d’acheter”, assure Jean-Jacques Mathias, président du Cécim, observatoire de l’immobilier dans le Rhône. Loi Scellier, Pass Foncier, taux d’intérêt avantageux, offre attractive à Confluence, Berthelot ou Gerland : tous les feux sont au vert pour entrer dans le “propriétariat”, à condition d'avoir le pécule nécessaire pour pouvoir emprunter. Profitez de ces dispositifs avantageux : cette phase favorable ne durera pas.
1. L’offre va se restreindre
Mais où sont les grues ? “À part à la Confluence, on n’en voit pas à Lyon”, constate Jean Gignoux, responsable régional de Cafpi, courtier immobilier. Redoutant la crise, les constructeurs ont partout réduit leurs programmes, au risque de provoquer une pénurie. Le nombre de logements disponibles a brusquement reculé, de 4777 en 2008 à 2130 en 2009. “Si ça continue ainsi, il n’y aura plus de produits disponibles sur le marché”, reconnaît Jean-Jacques Mathias.
“Les produits pour investisseurs privés vont vraiment manquer, confirme Frédéric Marchal, président départemental de la fédération des promoteurs et constructeurs. En particulier à Lyon, Villeurbanne et l’Ouest, les programmes qui sortent sont de petite taille”. Certes, les promoteurs relancent actuellement leurs programmes mais ceux-ci ne seront commercialisés qu’au second semestre, voire en toute fin d’année. Et encore “cette nouvelle vague de commercialisation ne sera pas massive car il n’y a pas de Zac de prévu. Seulement des opérations de taille modeste (30/40 appartements) montées sur des terrains privés”, prévient Frédéric Marchal. Les acheteurs pressés doivent donc se replier rapidement sur l’offre encore disponible.
2. Le crédit, encore bon marché, va se renchérir
En 2009, les banques ont traîné des pieds, accordant 20% de prêts en moins qu’en 2008. “Mais ces derniers mois, c’est reparti”, assure Jean Gignoux, plein d’entrain. “Aujourd’hui, confie-t-il, il est possible d’emprunter à 3,95% sur 25 ans. Je prévois une hausse progressive. À la fin de l’année, nous serons peut-être à 0,5 point au-dessus”. Il faut donc profiter de taux très bas.
3. Primo-accédants : la fin imminente d’un dispositif avantageux
Les jeunes (et moins jeunes) rêvant de devenir propriétaires connaissent le Pass Foncier. Arme anti-crise lancée par le gouvernement, il permet tout à la fois de réduire le coût du logement et le coût du crédit pour les primo-accédants ne dépassant pas les plafonds de revenu. La TVA des biens est réduite à 5,5% quelle que soit le secteur, et une subvention de 3000 ou 4000 euros est versée aux acheteurs par le Grand Lyon. Autre bénéfice : le prêt à taux zéro est doublé. “En cumulant ces avantages, on peut diminuer de 20% le prix d’un bien”, calcule Olivier Brachet, vice-président au Grand Lyon en charge de l’habitat.
Ce dispositif, calibré pour les jeunes acheteurs, n’a toutefois pas aussi bien fonctionné que la loi Scellier pour les investisseurs. “Il est destiné à des personnes qui craignent actuellement pour leur emploi. Nous pensions que le Pass Foncier génèrerait beaucoup plus de ventes”, souffle Frédéric Marchal. Et pourtant, le temps est compté pour profiter de ce dispositif aussi avantageux : le Pass’Foncier va être arrêté fin juin.
4. Investisseurs : la loi Scellier va perdre de son attrait
En 2009, nombre investisseurs, échaudés par la Bourse, ont acheté dans l’immobilier grâce à la loi Scellier. Problème : des restrictions lui sont apportées. Le dispositif de défiscalisation reste inchangé en 2010. Après, tout dépend si les constructions sont écologiques ou non.
Pour les biens basses consommations (BBC), la réduction reste fixée à 25% en 2010 et 2011 puis à 20% en 2012. Pour les autres, elle ne sera plus que de 15% en 2011 et 10% en 2012. Au-delà de cette date, toutes les constructions respecteront cette exigence, devenue obligatoire. D’ici à 2013, une question se pose donc pour les investisseurs : soit ils achètent moins cher et défiscalisent moins, soit ils défiscalisent autant mais paient plus. À moins qu’ils se dépêchent et achètent avant la fin de l’année...
5. Les prix vont forcément augmenter
En 2009, les prix ont été stables à Lyon (3783 euros le m2, stationnement inclus), et accusent une baisse à peine perceptible dans l’agglomération (-1%, 3457 euros le m2). Par comparaison Paris a subi une chute de 11%. Cette accalmie ne va pas durer. Les prix vont repartir à la hausse en 2010, sous l’effet d’une demande soutenue.
“Cette augmentation devrait être comprise entre 3 et 8%”, calcule Jean-Jacques Mathias, président du Cécim. En cause le foncier plus cher et des normes de construction plus exigeantes. En particulier le label BBC va entraîner un surcoût, évalué à 15%. Tous les logements ne sont certes pas concernés. Au niveau national, seulement 3% des permis de construire déposés en 2009 obéissaient à ces conditions. Mais ce taux devrait grimper à plus de 30% en 2010 et atteindre les 100% avant 2013, date à laquelle la norme BBC deviendra obligatoire.
D’ici là, on pourrait voir cohabiter deux marchés : l’un, plus cher, qui la respecterait et qui serait réservé aux investisseurs et aux propriétaires exigeants, l’autre, 15% moins onéreux, pour les primo-accédants et les classes moyennes, énergétiquement moins performants. Mais ces produits vont très vite se raréfier, car comme le souligne Jean-Jacques Mathias, “la plupart des programmes sont mixtes, pour acheteurs utilisateurs et investisseurs”.
