La préfecture de la Loire offre des rendements locatifs parmi les meilleurs de France, dans une ville qui compte plus de 25 000 étudiants. De quoi attirer les investisseurs dans la métropole la moins chère de France, où les prix de l’immobilier se sont effondrés depuis une décennie. Un léger redémarrage sur les prix et une demande locative importante qui ne doivent pas faire oublier les risques d’investissement, comme en témoigne le taux élevé de logements vacants.
Un prix de 66 000 euros pour 75 m2, dans un quartier calme à cinq minutes du centre. Non, il ne s’agit pas d’une excellente affaire en viager à Lyon, mais d’une transaction signée début janvier pour un appartement à Saint-Étienne. À peine plus de 1 000 euros le mètre carré en moyenne dans la préfecture ligérienne, soit cinq fois moins qu’à Lyon et dix qu’à Paris. Les Lyonnais ne s’y trompent pas : ils achètent aux Verts, portés par une embellie depuis six à huit mois (+7,7 % prix médian en 2019), dans une ville où l’effondrement de la décennie écoulée (-30 %) avait fait couler le prix moyen en dessous de 1 000 euros du mètre carré.
Un appartement au prix d’une voiture
L’occasion est donc encore bonne de faire de belles affaires, avec des studios à moins de 30 000 euros. Bien loin des prix lyonnais. Même les plus petits portefeuilles peuvent se rêver investisseurs. “Il est plus facile d’acheter un 2 pièces-cuisine à Saint-Étienne qu’à Lyon”, pléonasme le président de la Fnaim de la Loire, Guy Giraud. Moyennant quelques milliers d’euros de travaux, néanmoins, car une partie du parc est dégradé. “Il faut tabler sur 40 000 euros à l’achat et 20 000 de travaux, ce qui permettra de faire du déficit foncier, pour avoir un logement en parfait état, qui se louera bien”, estime le président de la chambre des notaires ligérienne, Me Alain Courtet.
20 fois le rendement du Livret A
Avec des prix aussi faibles, l’intérêt c’est évidemment l’investissement locatif de petites surfaces. Un segment qui a le vent en poupe à Sainté. “En 2019, il y a eu une forte augmentation des prix sur les tout petits lots, de l’ordre de 15 % à 17 %, portée par des investisseurs extérieurs à Saint-Étienne mais issus du marché rhônalpin et du Rhône”, expose Guy Giraud, sur la base des chiffres des notaires. Et Alain Courtet de souligner “l’attractivité de l’investissement locatif à Saint-Étienne” : “Les prix restent très bas par rapport à d’autres secteurs. On est sur un rapport de 1 à 4,5 avec Lyon à l’achat mais de 1 à 2,5 à la location, donc une rentabilité doublée pour le bailleur. Avec à la clé un taux de rentabilité de 8 à 10 %.” À l’heure où la rémunération de l’épargne a encore chuté (0,5 % pour le Livret A à compter du 1er février), Pierre Bazaille, de la chambre des notaires du Rhône, ne peut que souligner la rentabilité d’un tel investissement.
25 000 étudiants à loger
Encore faut-il trouver locataire à son pied à terre. Or, avec 12 % des logements vacants sur la ville, il pourrait y avoir surplus d’offre. “On a un marché très détendu sur Saint-Étienne, ce qui crée un risque de devoir attendre quelques semaines pour retrouver un locataire”, présente Guy Giraud. La vigueur immobilière nécessite un dynamisme démographique. Les derniers chiffres de l’Insee (décembre 2019) notent sur ce point une progression du nombre. Une inversion de courbe historique dans l’autre Ville aux sept collines, qui abrite désormais 174 520 habitants. L’hémorragie de population ouverte dans les années 1970 semble ainsi tarie, ce que ne manque pas de souligner son maire, Gaël Perdriau.
“Ces nouvelles données confirment de manière pérenne la tendance positive que nous connaissons ces dernières années, avec une croissance de plus de 2 600 habitants en cinq ans, insiste l’édile LR candidat à sa réélection. Il y a également de plus en plus d’élèves dans les écoles de la ville, sans oublier le nombre d’étudiants, qui a progressé de quelque 12 % en deux ans, pour atteindre 26 400.” Des étudiants qui constituent évidemment la principale cible de l’investissement locatif de petite surface, même si la colocation tend à se développer. Les investisseurs cibleront donc les quartiers proches des facs, du centre et du tramway. Avec une interrogation tout de même, à l’heure de la fusion du campus stéphanois avec l’Université de Lyon. Reste aussi en suspens la question de la pérennité du rebond immobilier, qui fait courir un risque de perte en capital.
