Immobilier : vers un marché "idéal" entre l'offre et la demande ?

François Counet est associé et gérant de l'Immobilière de l'Est à Lyon 8. Il était sur le plateau de l'émission "6 Minutes Chrono" pour présenter la conjoncture de l'immobilier lyonnais, se réveillant doucement grâce à la baisse des taux.

François Counet, associé et gérant de l'Immobilière de l'Est à Lyon 8, débute en expliquant pourquoi le retournement favorable des taux de crédit peut permettre une fenêtre d'ouverture pour un achat ou une vente : "Je pense que l'année 2023 a été compliquée. Mais on peut remarquer ces derniers temps que les prix ont baissé. Donc c'est vrai que pour un acheteur, ça facilite un peu les choses. Surtout les taux d'intérêt commencent à baisser depuis le mois de novembre, donc de mois en mois, les acquéreurs récupèrent du pouvoir d'achat. On a aussi beaucoup d'acquéreurs qui avaient totalement stoppé leur projet ou en tout cas l'avaient mis en stand-by depuis 18 mois. Il y a un moment où on décide quand même de se remotiver et avec les bonnes nouvelles qui arrivent et puis au final les médias commencent aussi à annoncer que les taux baissent, etc., ça remotive un peu tout le monde, donc en effet, je ne vais pas vous dire que c'est le moment idéal parce qu'en fait, je ne sais jamais quand c'est idéal ou pas, mais en tout cas, il y a une bonne dynamique qui est en train de se créer. Pourvu que ça dure. En tous cas, beaucoup d'acquéreurs se relancent dans ce projet."

Sur l'impact du DPE, François Counet avance : "Alors, j'ai envie de vous dire que tout peut se vendre, mais au bon prix. Donc, ça, c'est toujours la règle de base. Il n'y a pas de solution miracle. J'ai envie de dire, le propriétaire, il a deux solutions. C'est soit décider de faire les travaux pour améliorer le logement, si c'est possible, parce qu'il y a des logements où, des fois, c'est plus compliqué, parce qu'on est sous toiture, on ne peut pas isoler la toiture ou les murs, parce que ça doit être fait par l'intérieur, mais c'est des choses qui peuvent être compliquées. Donc, il y a faire les travaux ou alors ajuster le prix en fonction du marché et de la demande. C'est vrai que depuis ces nouvelles lois, il y a quatre, cinq ans, quand on étudiait le projet d'un client, le DPE venait rarement directement dans les premiers critères. Aujourd'hui, quasiment automatiquement, tous les futurs acquéreurs nous disent le DPE, c'est au maximum C ou D, donc dans une classe énergétique correcte."

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La retranscription complète de l'émission :

Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler d'immobilier, on va parler de conjoncture économique avec François Counet, qui est associé et gérant de l'Immobilier de l'Est à Lyon 8. Bonjour François Counet. Merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer dans le vif du sujet pour essayer de comprendre comment ça se passe aujourd'hui à Lyon et aussi sur votre secteur dans l'Est lyonnais. Ma première question est simple, est-ce que c'est le moment d'acheter ou de vendre ? Est-ce que c'est le moment de franchir le pas pour mettre en place son projet immo ?

De plus en plus. Je pense que l'année 2023 a été compliquée. Mais on peut remarquer ces derniers temps que les prix ont baissé. Donc c'est vrai que pour un acheteur, ça facilite un peu les choses. Surtout les taux d'intérêt commencent à baisser depuis le mois de novembre, donc de mois en mois, les acquéreurs récupèrent du pouvoir d'achat. On a aussi beaucoup d'acquéreurs qui avaient totalement stoppé leur projet ou en tout cas l'avaient mis en stand-by depuis 18 mois. Il y a un moment où on décide quand même de se remotiver et avec les bonnes nouvelles qui arrivent et puis au final les médias commencent aussi à annoncer que les taux baissent, etc., ça remotive un peu tout le monde, donc en effet, je ne vais pas vous dire que c'est le moment idéal parce qu'en fait, je ne sais jamais quand c'est idéal ou pas, mais en tout cas, il y a une bonne dynamique qui est en train de se créer. Pourvu que ça dure. En tous cas, beaucoup d'acquéreurs se relancent dans ce projet.

Parce que voilà, vous venez de le dire, 2023 a été compliqué à cause des taux, on peut le dire, c'est le principal facteur, j'ai l'impression du ralentissement de l'activité immobilière. Quel bilan dressez-vous, de 2023 et de ces premiers mois 2024 ? Comment ça s'est passé pour vous ?

Écoutez, c'était assez différent entre 2023 et 2024. Alors actuellement, ce n'est pas non plus incroyable, mais en tout cas, 2023 était plus compliqué dans le sens où à cause des taux, au final, les acquéreurs avaient perdu par rapport à leur crédit d'avant, 20% à 25% de capacité d'emprunt, donc de pouvoir d'achat. C'était compliqué dans le sens où il y avait moins d'acquéreurs sur le marché : les prix étaient toujours trop hauts, ils n'avaient plus les financements nécessaires. Donc, l'année 2023 était compliquée, pas catastrophique non plus. Certains disaient que le marché allait s'effondrer, que les prix allaient baisser de 15% à 20%, ça n'a pas été le cas. Sur Lyon, on note une baisse de prix de plus ou moins 5%, ce qui n'est pas énorme non plus par rapport à l'augmentation qu'il y avait eu avant le Covid, mais surtout post Covid où tout avait explosé. Donc, 2023 a été compliqué pour les acquéreurs, parce qu'il y avait beaucoup de biens à vendre, mais qui restaient un peu longtemps sur le marché donc qui n'étaient peut être pas les plus intéressants. Et puis côté vendeurs, parce qu'ils n'avaient plus spécialement de demandes par rapport à l'offre qui est proposée. Concernant 2024, on voit de mois en mois que la situation s'améliore. Pour schématiser, il y a six mois, on avait peu de demandes. Il y a trois mois, on avait un peu plus de demandes, un peu plus de visites, mais pas spécialement d'offres. Les gens, on voyait qu'ils avaient un petit peu du mal à se décider à franchir le cap. Et là, ces derniers mois, on voit vraiment qu' il y a plus d'offres, ça rebouge un petit peu plus. Il y a plus de projets, etc. Donc, pour le moment, on est dans une bonne dynamique. Vu que les taux, apparemment, vont continuer à baisser, ça devrait continuer.
Ça reste toujours fragile, mais ça reste positif pour le moment.

D'accord, voilà, on voulait juste rappeler que la hausse des taux est liée à l'inflation, c'est-à-dire que la hausse des prix générale comment dire, a incité les banques centrales à augmenter leur taux. Et donc par là, le coût de l'argent. Et donc, quand il est plus cher d'emprunter de l'argent, un des secteurs impactés en premier, c'est l'immobilier, puisqu' il est plus cher, c'est plus cher, comment dire, d'emprunter de l'argent pour acheter le même bien immobilier. Juste le rappeler en quelques mots, sans faire de boule de cristal. On est en avril 2024. Quelles sont les perspectives pour cette fin d'année ? Est-ce que vous êtes confiant?

Moi, je suis confiant, oui. Après, ce qui va beaucoup déterminer l’année, comme on l'a dit tout à l'heure, ce sont simplement les taux. Donc, pour le moment, la tendance est à la baisse. Alors, ça ne baisse pas drastiquement. Grosso modo, il y a trois ans, vous pouviez faire un crédit quasiment à 1%. On est passé à plus de quatre. Là, ça diminue petit à petit. On ne retrouvera pas les taux de l'époque. Donc ça, il faut oublier. Mais en tout cas, ça continue à baisser. Donc les acquéreurs regagnent un petit peu de pouvoir d'achat. Donc, normalement, la situation devrait se fluidifier. Le marché devrait s'améliorer, que ce soit pour les acquéreurs et pour les vendeurs. Donc ça, c'est plutôt positif. Et ce qu'on remarque également, c'est qu' à l'époque, c'était les vendeurs qui avaient le pouvoir parce qu'il y avait peu d'offres et énormément de demandes. L'année passée, c'était totalement le contraire. Et là, on se rend compte qu'il y a un équilibre qui est en train de se créer, ce qui est pour moi le marché quasiment idéal quand il y a un équilibre entre les deux.

On a beaucoup parlé des taux. Il y a aussi un calendrier du DPE qui se met en place sur les locations. C'est-à -dire que les passoires thermiques ne pourront plus être mises sur le marché. Moi, j'aimerais bien faire un peu un cas concret, une mise en situation pour un propriétaire d'un studio, par exemple, de 30 mètres carrés qu'il a acheté pour faire constituer son patrimoine, peut-être, ou faire de la location, peut-être. On va dire un propriétaire studio de 30 mètres carrés, noté E, D ou F, voilà. Est-ce qu'il va réussir à le vendre aujourd'hui à Lyon ? Est-ce que c'est pas trop difficile ? Il n'y a pas un report trop massif de ce genre d'annonces ?

Alors, j'ai envie de vous dire que tout peut se vendre, mais au bon prix. Donc, ça, c'est toujours la règle de base. Il n'y a pas de solution miracle. J'ai envie de dire, le propriétaire, il a deux solutions. C'est soit décider de faire les travaux pour améliorer le logement, si c'est possible, parce qu'il y a des logements où, des fois, c'est plus compliqué, parce qu'on est sous toiture, on ne peut pas isoler la toiture ou les murs, parce que ça doit être fait par l'intérieur, mais c'est des choses qui peuvent être compliquées. Donc, il y a faire les travaux ou alors ajuster le prix en fonction du marché et de la demande. C'est vrai que depuis ces nouvelles lois, il y a quatre, cinq ans, quand on étudiait le projet d'un client, le DPE venait rarement directement dans les premiers critères. Aujourd'hui, quasiment automatiquement, tous les futurs acquéreurs nous disent le DPE, c'est au maximum C ou D, donc dans une classe énergétique correcte.

Je crois que même les banquiers regardent maintenant, au moment de faire des dossiers, ils regardent le DPE des appartements.

Alors, apparemment, moi, c'est vrai que je ne suis pas réellement dans les dossiers, mais c'est vrai que c'est ce qui se trame, apparemment, de plus en plus, parce qu'on sait que dans quelques années, la location ne sera plus possible sur ce type de biens. Donc, c'est clair que tout le monde est inquiet à ce sujet là. Mais comme je vous dis, il n'y a pas de solution miracle. C'est faire les travaux nécessaires pour améliorer la catégorie énergétique ou alors adapter le prix. Et c'est vrai que ce sont des biens qui sont très impactés pour le moment quand on est sur des catégories qui sont très basses. Il y a peu de demande, donc vous connaissez la suite.

Très bien. Merci beaucoup, François Counet. En tout cas, on retiendra que vous êtes confiant pour l'année 2024 et que c'est probablement, selon vous, le moment d'acheter ou de vendre. Merci d'être venu sur notre plateau. Quant à vous, je vous remercie d'avoir suivi cette émission. Plus de détails sur l'immobilier et le logement à Lyon sur le site lyoncapitale.fr. À très bientôt.