"Les effets de l'encadrement des loyers sont limités"

Gilles Corbet, responsable de l'Observatoire des loyers formés d'un complément, est l'invité de 6 minutes chrono / Lyon Capitale.

Gilles Corbet, responsable de l'Observatoire des loyers formés d'un complément, présente les résultats de son étude trimestrielle sur les loyers et les compléments de loyer à Lyon. Son constat est sans appel : l'encadrement des loyers peine à produire les effets escomptés.

Un encadrement aux effets limités

L'étude, basée sur les annonces publiées entlore novembre 2024 et janvier 2025 sur Le Bon Coin, analyse le respect du loyer maximum autorisé et l'utilisation des compléments de loyer. Selon Gilles Corbet, "les effets de l'encadrement du montant du loyer sont limités. Nous avons observé que seuls 18 % des bailleurs avaient baissé leur loyer pour se conformer aux plafonds autorisés".

L'une des raisons de cette situation réside dans le fait que l'encadrement de l'évolution des loyers prime sur l'encadrement du niveau maximum autorisé. "Dans certaines agglomérations, lorsqu'un bailleur renouvelle un bail, il ne peut pas dépasser le montant du précédent locataire, ce qui limite l'effet du plafonnement", explique-t-il.

Un tiers des annonces au-dessus du loyer de référence majoré

L'étude montre également que de nombreux bailleurs dépassent le loyer de référence majoré. "34 % des annonces affichent un loyer supérieur à ce plafond, ce qui prouve que le dispositif reste encore largement contourné", souligne Gilles Corbet.

Autre problème mis en avant : l'utilisation du complément de loyer. Cet ajout au loyer est justifié par des critères de localisation ou de confort. "Nous avons relevé que certains compléments de loyer dépassaient 30 % du loyer hors charges, ce que nous avons qualifié d'excessif".

Un respect très variable selon les arrondissements

L'étude met en évidence des disparités selon les quartiers de Lyon. Contre toute attente, les arrondissements où les loyers sont les plus bas ne sont pas ceux où le respect de l'encadrement est le plus strict. "Nous pensions que le dépassement du loyer de référence majoré serait rare dans les secteurs les plus abordables, mais ce n’est pas le cas. Par exemple, dans le 8e arrondissement, nous avons relevé des dépassements plus fréquents qu'attendu", indique l'expert.

En revanche, le respect des plafonds semble mieux appliqué dans l'ouest lyonnais, alors que l'est de la ville affiche davantage d'abus. "Dans les 5e et 9e arrondissements, l'encadrement est relativement respecté, tandis que dans le 6e, les dépassements et les compléments de loyer excessifs sont les plus courants".

Quelles solutions pour limiter les abus ?

Pour Gilles Corbet, plusieurs mesures pourraient être mises en place afin d’améliorer l’efficacité du dispositif. Tout d'abord, il propose que "les plateformes d’annonces immobilières imposent aux annonceurs d'afficher le loyer hors charges afin de faciliter la comparaison avec le plafond autorisé". Ensuite, les commissions de conciliation pourraient établir une liste indicative des critères justifiant un complément de loyer. Enfin, selon lui, une révision des règles pour les logements meublés semble nécessaire, ces derniers représentant une grande partie des compléments excessifs.

La retranscription complète de l'émission avec Gilles Corbet :

Bonjour à tous, bienvenue dans votre émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler des loyers et des compléments de loyer avec Gilles Corbet, responsable de l'Observatoire des loyers formés d'un complément. Bonjour Gilles Corbet, merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer dans le vif du sujet. Vous venez de publier votre étude trimestrielle. Quels sont les principaux points à retenir sur les loyers formés d'un complément ?

Alors effectivement, nous avons collecté l'ensemble des données sur la base des annonces du Bon Coin, sur la période de novembre-décembre-janvier 2025, sur les neuf arrondissements lyonnais. Nous avons pu observer si, d'une part, il y avait un respect du loyer maximum autorisé, et d'autre part, une pratique de complément de loyer.

Et alors, est-ce le cas ? Quelles sont les grandes tendances qui se dessinent ? Quelles vous semblent les plus importantes ?

La première chose, comme nous l'indiquons dans l'étude, c'est que les effets de l'encadrement du montant du loyer sont limités. Pour qu'il y ait une baisse du loyer, ce qui est l'objectif de cet encadrement, il faut que le bailleur diminue son loyer pour l'adapter au loyer maximum autorisé. Nous avons observé cela dans seulement 18 % des cas. C'est pourquoi nous disons que les effets sont limités.

Très bien. Quelles sont les principales causes ?

La première, c'est l'encadrement de l'évolution des loyers. Dans certaines agglomérations, quand un bailleur renouvelle le loyer d'un logement vacant, il ne peut pas dépasser le montant de l'ancien locataire. Nous avons mis en évidence que cet encadrement prévaut sur celui du niveau du loyer maximum autorisé. Ainsi, seulement 18 % des annonces affichent un loyer demandé proche du loyer majoré autorisé.

C'est le premier point. Quels sont les autres ?

Le deuxième point concerne le dépassement du loyer de référence majoré, qui reste fréquent. Nous avons relevé que 34 % des annonces proposaient un loyer supérieur à cette référence, ce qui montre que beaucoup de bailleurs ne respectent pas encore pleinement l'encadrement des loyers.

Enfin, troisième point, le complément de loyer. Il s'agit de la part supérieure au loyer maximum autorisé, demandée en raison de la localisation ou du confort du logement par rapport à des biens similaires. On a mis en évidence qu'un certain nombre de compléments de loyer étaient importants par rapport au loyer demandé, dépassant parfois 30 % du loyer hors charges. On a qualifié d'excessif l'ensemble des compléments qui dépassaient 30% du loyer hors charge demandé. Et donc là effectivement on observe qu'on a un nombre important de logements qui ont des compléments de loyer avec des excès.

Voyez-vous des évolutions dans le temps ? Certaines études parlent d'une amélioration du respect de l'encadrement des loyers. Qu'en est-il pour Lyon ?

Non, nous ne constatons pas de diminution du dépassement du loyer de référence majoré. Il y a certaines études qui disent cela en disant : l'encadrement du niveau des loyers est de mieux en mieux respecté parce que le dépassement diminue. Non, nous ne constatons pas cela sur Lyon. Nous observons que le marché locatif est saisonnalisé. Il y a davantage de dépassements au printemps et en été, entre mai et septembre, et moins le reste de l'année.

Vous avez également noté une répartition géographique surprenante. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Oui, nous pensions que dans les arrondissements où le loyer moyen était bas, il y aurait peu de dépassement de loyer et peu de compléments de loyer excessifs. Ce n'est pas le cas.

Le 8ème arrondissement, par exemple ?

Oui, le 8ème arrondissement présente une situation intermédiaire. Nous avons observé que le dépassement du loyer de référence majoré y est plus courant que prévu. En général, la répartition spatiale suit un axe ouest-est : à l'ouest, l'encadrement est mieux respecté, alors qu'à l'est, il l'est moins. Par exemple, dans les 5ème, 9ème c'est mieux respecté que dans le 6ème arrondissement, où les dépassements et compléments de loyer excessifs sont les plus fréquents.

L'encadrement des loyers a été mis en place à titre expérimental à Lyon et Villeurbanne. Quel bilan peut-on en tirer en 2025 ?

Il faudrait prendre des mesures pour éviter les excès. Trois axes principaux : d'abord, les plateformes d'annonces immobilières devraient imposer aux annonceurs d'afficher le loyer hors charges pour permettre la comparaison avec le loyer maximum autorisé. Ensuite, les commissions de conciliation pourraient établir une liste indicative des critères justifiant un complément de loyer. Enfin, pour les logements meublés, qui représentent environ trois quarts des compléments excessifs, il faudrait, quitte à revoir le montant maximum autorisé pour les meublés, revenir sur l'application des compléments de loyer sur les logements meublés.

Très bien, ce sera le mot de la fin. Merci beaucoup Gilles Corbet d'être venu nous présenter votre étude sur les loyers formés d'un complément. Merci à tous d'avoir suivi cette émission. Vous retrouverez plus de détails dans l'article accompagnant cette vidéo, avec notamment la carte des arrondissements. À très bientôt.