Gilles Corbet est chef de projet à l'Observatoire LFC (Loyer Formé d'un Complément). Il était sur le plateau de l'émission "6 Minutes Chrono" de Lyon Capitale pour présenter les derniers chiffres sur les loyers lyonnais.
Gilles Corbet explique : "Nous nous appuyons sur les annonces qui sont publiées par le site internet Le Bon Coin et que nous relevons systématiquement l'ensemble des annonces où nous avons un loyer hors charge qui est indiqué et une surface habitable. Ceci nous donne à peu près la moitié des observations avec des logements meublés, l'autre moitié non meublés, et c'est des appartements T1, T2 et T3. Et donc nous avons à peu près 40% des annonces où il y a un complément de loyer et 60% des annonces où il n'y a pas de complément de loyer." Pour lui, "dans le baromètre trimestriel qui portait sur février, mars, avril 2024, on avait d'une part 31% des annonces qui étaient en dehors du cadre, donc supérieure au loyer de référence majorée, et on avait un dépassement qui était en moyenne sur ces quatre arrondissements de 150 euros. Ce sont des montants élevés, même s'ils sont un peu inférieurs au trimestre précédent que nous avions observé. Cela reste des montants très élevés."
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Il analyse aussi le profil des annonces de location : "Le dépassement du loyer, c'est-à-dire le fait d'avoir un loyer supérieur au loyer de référence majorée, c'est dans 45% des annonces qui sont publiées par les particuliers. Donc le dépassement, c'est plutôt un phénomène de particulier, c'est deux fois moins important chez les professionnels. Par contre, l'application d'un complément de loyer, vous avez 85% des annonces qui sont faites par des professionnels."
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La retranscription complète de l'émission :
Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, on va parler des loyers et des compléments de loyers. On le rappelle, depuis novembre 2021, la métropole de Lyon expérimente un encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Pour en parler, nous recevons Gilles Corbet, qui est chef de projet à l'Observatoire LFC. Bonjour Gilles Corbet. Merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer dans le vif du sujet. Est-ce que vous pouvez nous dire si l'encadrement des loyers, voilà maintenant plus de deux ans après son lancement, est respecté à Lyon et Villeurbanne ?
Alors en fait, on mesure deux choses par rapport à l'encadrement des loyers. D'abord, le respect du loyer de référence majoré pour voir s'il est dépassé ou non. Et ensuite, les comportements et les attitudes des bailleurs par rapport au contournement de l'encadrement des loyers. On a publié récemment le baromètre numéro 2 de l'encadrement des loyers qui porte sur les arrondissements centraux de Lyon, le premier, le deuxième, le quatrième, le sixième, et qui concerne, pour notre observation trimestrielle, à peu près 924 observations qui nous permettent d'identifier si on a effectivement un respect de l'encadrement, un dépassement ou un contournement.
Et alors, dans les grandes lignes, est-ce que vous pouvez nous dire si justement les propriétaires dépassent le loyer majoré ou même dans quelle mesure utilisent-ils le complément de loyer ?
Il faut dire que nous nous appuyons sur les annonces qui sont publiées par le site internet Le Bon Coin et que nous relevons systématiquement l'ensemble des annonces où nous avons un loyer hors charge qui est indiqué et une surface habitable. Ceci nous donne à peu près la moitié des observations avec des logements meublés, l'autre moitié non meublés, et c'est des appartements T1, T2 et T3. Et donc nous avons à peu près 40% des annonces où il y a un complément de loyer et 60% des annonces où il n'y a pas de complément de loyer.
Voilà, et vous me le disiez avant l'émission, Lyon est une des villes où le complément de loyer est le plus utilisé ?
Oui, c'est vrai. On a fait une étude à la fois sur Lyon, mais également sur Paris, Lille, Montpellier et également Bordeaux, et on a constaté que le plus fréquemment, c'est à Lyon que le complément était utilisé, le complément de loyer. C'est également à Lyon que le montant du complément est le plus élevé avec Bordeaux, quand on le met par rapport au loyer de base. Et c'est aussi à Lyon qu'on a les motifs qui sont les moins déterminants, puisque vous savez sans doute qu'il faut que le complément de loyer soit basé sur les caractéristiques déterminantes du logement pour qu'il soit dans le cadre légal.
Et alors, justement, il y a un flou autour de ce complément de loyer qui permet parfois des contournements. Vous pouvez nous en dire un mot, nous en dire un petit peu plus sur ce que c'est qu'un complément de loyer ?
Le complément de loyer, c'est un montant de loyer additionnel que le propriétaire peut effectivement demander au locataire, donc en complément du loyer de référence, si c'est le maximum, du loyer de référence majorée. Donc ce complément de loyer, normalement, doit être basé sur des caractéristiques déterminantes du logement. On a parfois des propriétaires qui, effectivement, ont des biens immobiliers avec des caractéristiques qui justifient l'application d'un complément. Et d'autres fois, ça n'est pas le cas. Le cas le plus souvent, c'est que le propriétaire conserve ou essaye de conserver son loyer antérieur, celui qui prévalait avant l'application de l'encadrement, et il justifie par un complément de loyer qui n'a pas de fondement en termes de caractéristiques du logement.
Et c'est un peu tout le problème relevé souvent par le monde politique et les différentes associations de locataires, de dire que l'idée de complément de loyer n'est pas définie clairement dans la loi, ce qui permet ces contournements. Simplement, les dépassements, à peu près, sont de combien à Lyon ? Vous pouvez nous donner quelques chiffres ?
Dans le baromètre trimestriel qui portait sur février, mars, avril 2024, on avait d'une part 31% des annonces qui étaient en dehors du cadre, donc supérieure au loyer de référence majorée, et on avait un dépassement qui était en moyenne sur ces quatre arrondissements de 150 euros. Ce sont des montants élevés, même s'ils sont un peu inférieurs au trimestre précédent que nous avions observé. Cela reste des montants très élevés.
Ca concerne surtout des propriétaires bailleurs avec des annonces gérées par des particuliers, ou des annonces gérées par des professionnels, des agences immobilières directement ?
Le dépassement du loyer, c'est-à-dire le fait d'avoir un loyer supérieur au loyer de référence majorée, c'est dans 45% des annonces qui sont publiées par les particuliers. Donc le dépassement, c'est plutôt un phénomène de particulier, c'est deux fois moins important chez les professionnels. Par contre, l'application d'un complément de loyer, vous avez 85% des annonces qui sont faites par des professionnels.
D'accord, donc les agences poussent probablement à aller chercher un complément de loyer pour augmenter finalement le loyer général, que paye le locataire si on comprend bien. Vous vouliez dire ?
Là aussi, ça dépend si les caractéristiques le justifient ou ne le justifient pas. D'où l'intérêt de créer une grille qui permet de savoir quelles caractéristiques permettent effectivement d'appliquer un complément et quelles caractéristiques ne le permettent pas. La problématique, c'est que la jurisprudence n'est pas suffisante pour que l'on puisse de manière définitive classer l'ensemble des caractéristiques.
Et à Lyon, vous n'avez pas fait tous les arrondissements lyonnais, mais parmi ceux que vous avez faits, quels sont les pires, où il y a le plus de dépassements de manière générale ?
Alors, le plus de dépassements est à la fois en termes de loyer référence majorée et en termes de complément de loyer, c'est le sixième arrondissement. On a créé un indicateur synthétique pour comparer les premier, deuxième, quatrième et sixième arrondissement. Le sixième arrondissement, c'est l'arrondissement où la pratique est la plus dégradée par rapport à l'encadrement. Et le quatrième arrondissement, c'est la pratique où on est le moins dégradé, avec des montants qui sont quand même importants. Mais à partir du 1er novembre, l'Observatoire étudiera l'ensemble des arrondissements lyonnais. Voilà.
Et juste en quelques mots, parce qu'on arrive déjà vers la fin de l'émission, quelles sont les perspectives pour les loyers lyonnais qui n'ont pas baissé encore l'année dernière ? Est-ce qu'il pourrait baisser peut-être cette année 2024 ?
Sur le trimestre, on a par exemple 24% d'annonces supplémentaires par rapport au trimestre précédent. Et pourtant, on ne constate pas de baisse du loyer. Alors, une petite baisse certainement du loyer par rapport au dépassement du loyer de référence majorée, mais une très grande augmentation des compléments de loyer qui sont demandés. Donc, tant qu'on sera dans un tel déséquilibre, une augmentation assez marginale de l'offre ne permettra pas d'avoir un loyer qui diminuera de manière sensible, dans la mesure où 30% ou 33% des annonces ne respectent pas l'encadrement des loyers, c'est un montant important. Donc, si on a un respect faible de l'encadrement du loyer et un déséquilibre qui reste permanent entre l'offre et la demande, on n'obtiendra pas une baisse significative et durable.
Merci beaucoup Gilles Corbet, ce sera le mot de la fin. On a déjà dépassé les 6 minutes. Merci d'avoir suivi cette émission. Plus de détails sur les loyers lyonnais sur le site lyoncapitale.fr. A très bientôt.
