Logement social : "L'impact du livret A est colossal" (video)

Le directeur général de Grand Lyon Habitat débute en expliquant les raisons de la conjoncture difficile pour le secteur de l'immobilier en général, et pour les bailleurs sociaux en particulier : "Effectivement, le congrès HLM s'est tenu à Nantes il y a une dizaine de jours. C'est peu dire qu'on était dans un contexte d'une grande morosité et d'une très forte incertitude pour tous les acteurs du monde de l'habitat, de la construction et en particulier les acteurs du monde du logement social. On sait qu'on est dans une période de crise de la production immobilière. De manière globale, donc une crise de l'offre de logements à destination des habitants en France. Dans la métropole également, vient s'y rajouter pour les bailleurs sociaux un contexte de très forte incertitude économique puisque nous sommes à la conjonction d'une augmentation de tous les coûts qui pèse sur tous nos coûts de production, notamment les coûts de construction, de réhabilitation et puis aussi l'élévation du taux du livret A qui a un impact extrêmement fort sur notre modèle économique."

Jean-Noël Freixinos détaille aussi les conséquence de l'augmentation du taux du Livret A, qui est aussi le taux utilisé pour les emprunts des bailleurs sociaux : "Effectivement, individuellement, on est tous en attente d'une adéquation du taux du livret A avec l'inflation, mais pour le monde des bailleurs sociaux, c'est un élément extrêmement structurant de notre économie puisque nous empruntons à taux variable et que les effets, on est passé d'un taux de 0,5% de rémunération du livret A à 3% en moins de deux ans. Et pour vous donner un exemple pour Grand Lyon Habitat, pour le contextualiser, c'est 800 millions d'euros de dette dont 700 millions qui sont assis sur le taux du livret A. Et l'impact en deux ans pour Grand Lyon Habitat, c'est 15 millions d'euros d'intérêt versé en 2022 et 2024. Donc l'impact est colossal."

Quelques chiffres clés sur la Métropole de Lyon : 

• 25 organismes adhérents ABC Hlm
• 155 221 logements sociaux (RPLS au 1/01/2022)
• 313 598 personnes logées (données INSEE 2020 – logement Hlm loué vide)
• 3 471 logements sociaux agréés en 2022 (3400 en moyenne sur la période 2018-2022)
• 78 351 demandes de LLS en 2022
• 8 497 attributions en 2022
• Un indice de pression du LLS en hausse constante (rapport entre le nombre de demandes et le nombre d’attributions) qui est passé de 4 en 2015 à 9,2 en 2022

Plus de détails dans la vidéo sur la production de logements dans la métropole de Lyon, sur la résilience des bailleurs, et sur le plan d'urgence lancé par les écologistes.

La retranscription intégrale de l'émission avec Jean-Noël Freixinos

Bonjour à tous, bienvenue dans votre émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui on va parler du logement social. Le contexte est celui de la hausse des taux, l'argent coûte plus cher, l'accès à la propriété est plus difficile. Pareillement pour le marché de la location, plus inaccessible avec un marché restreint et de plus en plus de demandeurs. Résultat, le nombre de demandeurs en logements sociaux explose. On a plus de 9 demandes pour un logement sur la métropole de Lyon et 14 pour un sur Lyon Intra Muros. Donc pour en parler, nous recevons Jean-Noël Freixinos, qui est le directeur général de Grand Lyon Habitat. Bonjour Jean-Noël Freixinos. Merci d'être venu sur notre plateau. On va rentrer dans le vif du sujet. Est-ce qu'en premier vous pouvez peut-être nous présenter Grand Lyon Habitat en quelques mots ?  

Grand Lyon Habitat, c'est un office public de l'Habitat qui est rattaché à la Métropole, un des trois offices publics. Grand Lyon Habitat gère 27 000 logements sur une quarantaine de communes de la métropole, mais très essentiellement 20 000 logements sur la ville de Lyon Intra Muros, puisque historiquement, c'est le bailleur de la Ville de Lyon. 

Voilà, et après cette présentation, on peut maintenant entrer plus sur la conjoncture. Vous sortez du congrès HLM, qui est un peu le grand rassemblement des organismes sociaux, des bailleurs sociaux. Comment se porte votre secteur aujourd'hui ? 

Effectivement, le congrès HLM s'est tenu à Nantes il y a une dizaine de jours. C'est peu dire qu'on était dans un contexte d'une grande morosité et d'une très forte incertitude pour tous les acteurs du monde de l'habitat, de la construction et en particulier les acteurs du monde du logement social. On sait qu'on est dans une période de crise de la production immobilière. De manière globale, donc une crise de l'offre de logements à destination des habitants en France. Dans la métropole également, vient s'y rajouter pour les bailleurs sociaux un contexte de très forte incertitude économique puisque nous sommes à la conjonction d'une augmentation de tous les coûts qui pèse sur tous nos coûts de production, notamment les coûts de construction, de réhabilitation et puis aussi l'élévation du taux du livret A qui a un impact extrêmement fort sur notre modèle économique. 

Alors justement, il faut le rappeler peut-être, le taux du livret A est le taux avec lequel les bailleurs empruntent pour aller vite, pour essayer de vulgariser un petit peu. C'est un sujet sensible car les gens attendent généralement que ce taux soit calqué sur l'inflation puisque tous les Français ont le droit à un livret A. Vous venez de le dire, la situation est de plus en plus dure. Il y a eu aussi ces dernières années une baisse des APL, il y a aussi une baisse du loyer de solidarité, donc des ressources à perte pour vous. Est-ce que ça va être tenable sur le long terme ? 

Alors la particularité du monde des bailleurs sociaux, c'est qu'on a une économie de très longue durée. Quand un bailleur social investit, construit un bâtiment, il investit pour 40 ou 50 ans, ce qui fait qu'on est habitué, le modèle est habitué, à subir des variations. La particularité du moment, je dirais qu'elle est triple. C'est la question de l'inflation sur tous nos coûts de production, tous, y compris les coûts des services dont on a besoin pour alimenter l'offre de services aux habitants du parc social. Le deuxième élément, c'est l'augmentation du livret A. Effectivement, individuellement, on est tous en attente d'une adéquation du taux du livret A avec l'inflation, mais pour le monde des bailleurs sociaux, c'est un élément extrêmement structurant de notre économie puisque nous empruntons à taux variable et que les effets, on est passé d'un taux de 0,5% de rémunération du livret A à 3% en moins de deux ans. Et pour vous donner un exemple pour Grand Lyon Habitat, pour le contextualiser, c'est 800 millions d'euros de dette dont 700 millions qui sont assis sur le taux du livret A. Et l'impact en deux ans pour Grand Lyon Habitat, c'est 15 millions d'euros d'intérêt versé en 2022 et 2024. Donc l'impact est colossal. Et aujourd'hui, l'évolution des loyers ne nous permet pas de compenser toutes ces hausses. Voilà, donc ça, c'est un effet extrêmement structurant pour notre économie, ce qui fait qu'on est globalement fragilisé par cela. Et puis, vous avez raison de rajouter une décision qui date de 2018 maintenant, mais qui continue à porter ses effets aujourd'hui. C'est l'instauration par l'État à l'époque d'une baisse des APL qui était compensée pour les bailleurs sociaux et pour les seuls bailleurs sociaux par une baisse des loyers. Et donc cette baisse des loyers, c'est 7% des loyers au total perçus. Et pour Grand Lyon Habitat, entre la période 2018 et 2023, c'est 25 millions d’euros de recettes en moins. Donc tout ça vient fortement éroder nos marges de manœuvre et notre capacité à répondre, y compris aux attentes qui sont devant nous. 

Et justement, dans ce contexte, dans la métropole de Lyon, l'exécutif a lancé un plan d'urgence avec comme principal outil pour relancer la production de logements les bailleurs sociaux, en deux mots, une politique qui permet aux bailleurs d'aller acquérir des logements sur la part de marchés libres des opérations de construction plantées. En plus, en vous demandant sur vos fonds propres, c'est un nouveau défi. Est-ce que les bailleurs peuvent être à contretemps comme ça de la conjoncture économique pendant longtemps ? 

Alors les bailleurs ont l'habitude d'être à contretemps, mais dans le bon sens du terme. C'est-à-dire que le monde HLM a toujours été contracyclique quand il y avait des creux d'activités économiques, notamment dans le secteur de l'immobilier. La capacité des bailleurs sociaux à investir dans la construction, la réhabilitation vient soutenir l'ensemble de l'activité du monde, de la construction et de l'habitat. Et donc on est exactement dans la même position aujourd'hui. Il y a une crise du marché de l'immobilier qui est liée à l'augmentation des taux d'emprunt, ce qui est une restriction de l'accès à l'emprunt pour les acquéreurs. Et donc il y a des promoteurs qui, sur des opérations qui s'apprêtaient à démarrer, n'arrivent plus à commercialiser ou ne commercialisent plus suffisamment pour pouvoir lancer les travaux. Donc la métropole, les pouvoirs publics de manière générale et la métropole en particulier demandent aux investisseurs institutionnels, que sont notamment les bailleurs sociaux, de venir se porter à cœur de cette part de logement libre, d'une part de logement libre qui permet d'engager les travaux de construction des bâtiments. Et ce faisant, ça permet aussi de sauver la part de logement social qui était déjà prévue dans ces opérations de construction. Et donc la métropole estime qu'en faisant un effet levier sur 600 à 900 logements, la fourchette est encore un peu large, acheter en part de logement social en PLS, c'est-à-dire s'adressant au public classe moyenne, voilà, c'est plutôt du logement social pour des personnes qui ont des revenus plutôt supérieurs relativement au reste des partenaires. Et même en se portant à cœur de 600 à 900 logements, on a un effet levier sur 2 à 3 000 logements qui vont pouvoir sortir de terre sans quoi, et dans ces 2 à 3 000 logements, il y a y compris la part de locatif social qui était acquise par les bailleurs. C'est autant de logements qu'on sauve finalement à la fin et les habitants s'y retrouvent puisqu'on a besoin de créer du logement. 
Et s'agissant de l'effort qui nous est demandé, effectivement, ça nous amène à consacrer des fonds propres à ces acquisitions de cette part de logement libre convertie en logement social. Mais quelque part, c'est aussi des moyens qu'on n'a pas mobilisés pour la production classique. Donc en fait, on recycle une partie de nos fonds propres pour aller sur ce plan d'urgence qui permet encore une fois de sauver la part classique de logement social. 

Je vous remercie, Jean-Noël Freixinos. C'est déjà largement la fin des 6 minutes chrono. Merci d'être venu sur notre plateau. Quant à vous, je vous remercie d'avoir suivi cette émission. Plus de détails sur lyoncapitale.fr À très bientôt.