Ce ne sont pas les quartiers les plus en vue mais ils pourraient le devenir. Tous espèrent connaître le même destin que le Vieux-Lyon ou la Croix-Rousse qui n’étaient pas vraiment convoités avant de faire partie des plus prisés de Lyon. État des lieux des niches qui pourraient prendre de la valeur.
Retour à la réalité. Alors que le marché, en sur-régime, avait gagné 67% dans le Rhône en cinq ans, les prix refluent depuis 12 mois. La crise immobilière est passée par là, mais tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Ce sont les quartiers les plus chers qui ont le mieux résisté à la tempête, certains continuant même à se renchérir, tels que Tête d’Or-Saxe (+1,4%), les Brotteaux (+1,7%), Croix-Rousse centre (+ 1,3%), Bourse (+ 6,2%) ou Préfecture-Université (+2,6%). Ce sont les valeurs refuges. Acheter là-bas un bien, c’est l’assurance de ne pas se tromper.
Mais certains primo-accédants ne peuvent se les offrir et se replient sur des quartiers accessibles à leurs bourses. Des investisseurs, aussi, n’ont pas la même démarche, plus en recherche de plus-values. Ils visent des secteurs moins cotés mais promis à une revalorisation. S’ils ont accusé le coup ces derniers mois comme Charlemagne (-3,1%), ces marchés devraient retrouver du souffle une fois la reprise engagée. Nous avons essayé d’identifier ces secteurs où il faut acheter. Parce qu’ils ne sont pas encore trop chers, parce qu’ils pourraient le devenir. Ce mois-ci, nous vous présentons les niches lyonnaises et villeurbannaises à convoiter. Le mois prochain, ce sera le tour des communes alentour.
Le bon voisinage de Charlemagne
Proche de la Confluence, Charlemagne profite à plein des grands investissements publics et privés qui ne lui sont pas destinés. Déjà le tramway lui a bénéficié. Et cela devrait continuer avec la disparition du marché de gros, l’inauguration de la place nautique et du pôle de loisirs. “Il y a dix ans, les prix ici étaient équivalents à ceux de la Duchère”, note Me Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier.
Aimant à entreprises, la Confluence va proposer des logements neufs. Mais à des prix prohibitifs, dépassant parfois les 5000 euros les m2. Il n’est pas sûr que les salariés du Conseil Régional et du Progrès se portent acquéreurs... S’ils cherchent à se loger à proximité, ils pourront toutefois se tourner vers Charlemagne, desservi par le tramway, qui propose un habitat ancien plus abordable, entre 2800 et 3000 euros le m2 selon les agents immobiliers, 2524 euros le m2 selon le notariat.
Rue Claudius Collonge, un T3 de 72 m2 a été racheté pour 200 000 euros (2778 euros le m2). Il est traversant, situé au premier étage d’une résidence des années 90, dispose d’une terrasse ensoleillée de 15 m2 et d’un garage. Mais quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Rue Ravin, au 3e étage d’un immeuble de 1993, un T3 de 64 m2 a été cédé pour 137 000 euros (2141 euros le m2). Un petit prix mais largement expliqué par sa proximité, pas vraiment heureuse, de l’autoroute. Un peu plus calme, rue Delandine, un appartement de 96 m2 comprenant trois chambres et un balcon a été acquis pour 238 000 euros (2479 euros le m2). Il est en dernier étage d’une résidence érigée en 1973.
Reste à dépasser l’appréhension naturelle des Lyonnais à franchir la gare de Perrache. “Les demandes proviennent surtout de gens extérieurs, observe William Falconnet, agent chez Century 21. On sait bien que les habitants des beaux quartiers ne viendront pas spontanément ici”. Pas facile de se débarrasser des préjugés : pour beaucoup de Lyonnais de souche, passer la gare, c’est aller à la rencontre des prostituées ou des prisonniers. Certes, la prison a été vidée de ses occupants. Mais il faudra quelques années avant que le site ne soit réhabilité et ne trouve un usage plus vendeur.
Lyon 6 : quelques niches presque abordables dans les beaux quartiers
Certes, il va être difficile à faire admettre aux acheteurs qu’à 3192 euros le m2 selon le notariat, beaucoup plus selon les agents immobiliers, les Brotteaux constituent un bon plan, une occasion à saisir. Mais c’est une affaire de comparaison : ce n’est pas tant la valeur absolue du bien qui compte que son prix comparativement aux produits alentour. Et le voisinage de ce secteur est tout bonnement le quartier le plus cher de Lyon : Tête d’Or-Saxe (3378 euros le m2 selon le notariat). “On trouve dans le 6e des micro-secteurs plus abordables, à moins de 3000 euros le m2, autour de la rue Ney et la rue Masséna, alors qu’à quelques mètres de là s’arrachent des appartements à près de 4000 euros le m2, sur le cours Vitton”, compare Eric Daveau, président d’Orpi Lyon.
Ces biens, un peu moins onéreux, ne relèvent pas d’un standing haut-de-gamme : beaucoup sont dépourvus d’ascenseur et l’isolation est précaire. Mais avec des mains habiles et des jambes sportives... “Il faut chercher des poches pas encore rénovées”, intime Eric Daveau. Selon lui, il existe à quelques centaines de mètres du centre commercial de la Part-Dieu des coins un peu plus vivants, tout à la fois proche du pôle d’affaires et pas trop éloignés de la Presqu’Ile.
Jean-Macé, halte-là !
“C’est un bonus, la cerise sur le gateau”. Gérant chez Century 21, Gaël Fluchaire se réjouit de l’ouverture en décembre de la halte ferroviaire Jean-Macé. “C’est un équipement qui aide à la décision. Cet argument a pesé lors d’une vente récente à un client qui prend le train tous les jours”, raconte-t-il. Ledit bien est un grand T3 traversant de 73 m2, situé au 4e étage d’un immeuble récent, à deux pas de la place. Son prix : 233 000 euros (3192 euros le m2). “C’est un bourgeois dans une résidence presque neuve, avec un beau parquet, des prestations raffinées et la cuisine équipée”, précise l’agent immobilier.
Jean-Macé propose un habitat assez chic autour de la mairie, plus commun aux alentours. “Ses habitants sont souvent âgés, certains ayant acheté après la guerre”, indique Gaël Fluchaire. Un peu plus loin, Saint-Louis cartonne franchement : les gens apprécient sa place, son marché, ses petits bistrots et ses commerces de proximité. L’ambiance est plus jeune, bobo ou familiale. Entre les deux, un T4 géant de 139 m2 a été racheté pour 418 000 euros (3 007 euros le m2). Il compte trois chambres et un séjour de 55 m2. De quoi inviter quelques amis ! “C’est un très bel ancien de caractère, avec moulures au plafond, parquet et cheminée pour lequel les clients sont prêts à payer le prix fort”, décrit Gaël Fluchaire. Le quartier devrait être boosté par la gare, même si Gaël Fluchaire craint qu’elle n’attire “des squatters”, comme c’est parfois le cas d’autres gares. Me Bazaille y voit surtout une plus-value à attendre. “Il faut tracer un rayon de 500 mètres autour de la nouvelle halte pour connaître le secteur qui pourrait se valoriser”.
Maisons Neuves : La proximité de la Part-Dieu
C’est un peu la frontière immobilière de Lyon : la gare de la Part-Dieu. On constate une différence de plus de 500 euros le m2 selon le côté où l’on se trouve. Cette différence pourrait à moyen terme s’estomper. Attention, certains secteurs comme Villette ou Baraban ont déjà opéré un rattrapage, s’alignant abusivement sur les prix pratiqués vers Préfecture ou place Guichard (3000 euros le m2). “Une erreur : Villeurbanne (côté en moyenne 2399 euros le m2 selon le notariat) qui est moins cher est juste à côté”, commente Gilles Vaudois.
Mais Maisons Neuves qui s’est moins emballé n’est qu’à une dizaine de minutes de la gare et du centre commercial. Le quartier est calme, offrant un habitat relativement récent, avec balcons et stationnements en sous-sol. Avenue Felix-Faure, un appartement de 68 m2 comprenant deux chambres et un parking a été cédé pour 176 000 euros (2588 euros le m2). Il est au 5e étage d’un immeuble bâti en 1965. “Les prix sont très abordables mais c’est tout de même un peu loin de la Presqu’Ile, mal desservi en transport collectif”, note Eric Daveau.
Vaise et Gerland : la revanche ?
On ose à peine en parler. Gerland et Vaise, chouchous des professionnels et des décideurs dans les années 90, peuvent-ils enfin décoller ? Ces quartiers, en perpétuel devenir, ont réussi à attirer des entreprises. Mais il n’en va pas de même pour les habitants : ils comptent parmi les marchés les moins recherchés de Lyon, entre 2370 euros et 2470 euros le m2 selon le notariat.
Gerland reste désespérément morne. “L’activité commerçante n’a pas été assez prévue”, avance Gilles Vaudois, gérant de Laforêt immobilier. Même si le quartier progresse, sa côte reste modeste. Rue Marcel-Meirieux, un appartement récent de 75 m2 a été cédé pour 180 000 euros (2400 euros le m2). Au 5e étage d’un immeuble récent, il comprend trois chambres. “Il n’y a pas de vie le soir, mais ceux qui y vivent sont bien placés”, estime Éric Daveau. En effet, le quartier est traversé par le métro et ouvre sur la porte sud de l’agglomération et le périphérique. L’inauguration de la gare Jean-Macé en décembre 2009 pourrait toutefois renforcer ses forces, améliorant encore sa desserte. Et les deux ponts prévus vers Confluence devraient le sortir de son isolement. Côté Rhône, 3000 logements vont sortir de terre à la Zac des Girondins.
Vaise est un peu vivant, héritage d’un passé ouvrier. Le 9e prend la tête de plusieurs indicateurs de prix livrés par les notaires : + 235% en 10 ans pour Vaise-centre (1ere place), + 103% en 5 ans pour gare de Vaise, + 5,9% pour Gorge de Loup en un an (2e place). La folle augmentation générale des prix a contribué à valoriser le quartier, devenu un refuge des classes moyennes au budget un peu ric-rac, provoquant son renchérissement. Un T2 de 41 m2, situé au cœur du quartier, s’est vendu 117 000 euros (2854 euros le m2). Au 2e étage d’un immeuble érigé en 1850, il dispose d’un petit balcon et d’un séjour avec alcôve. Rue de la Grange, entre Vaise et Gorge de Loup, un logement de 86 m2 comprenant trois chambres, un balcon et un garage double, s’est négocié 250 000 euros (2907 euros le m2). Traversant, il est au 2e étage d’un immeuble construit il y a trois ans. Vaise, qui a tellement progressé, a-t-elle encore une marge de progression ?
“Nous sommes à seulement six minutes du centre-ville en métro et nous avons un accès rapide aux autoroutes et à Teo”, invoque Olivier Mérindol. Problème : si le quartier est ouvert sur l’extérieur, il est complètement bouché à l’intérieur. En particulier la rue Marietton est saturée aux heures de pointe. Les automobilistes attendent avec impatience la construction prochaine du pont Schuman, qui devrait permettre le contournement routier du quartier.
Villeurbanne Flachet : le métro et les petits prix
Directeur de l’agence franchisée Laforêt, Maxime Caminale a racheté son cabinet en juin dernier. “J’ai fait ça en pleine crise : c’est dire que je crois au quartier”, souffle-t-il. Bien lui a pris : il a réalisé au cours du 2e semestre 2009 le même volume de transactions qu’au cours de l’année 2006, millésime de référence pour les professionnels. “On trouve ici tous les avantages de Gratte-Ciel ou de Lyon 3e avec un peu plus d’espaces verts et des prix plus bas”, poursuit-il. Il a récemment vendu un appartement de 55 m2 comprenant un garage, un balcon et deux chambres à seulement 97 500 euros (rue Francis de Pressensé, 1773 euros le m2). Bien sûr, à ce prix-là, ce n’est pas du grand standing : les acquéreurs devront refaire la salle de bain, les fenêtres et remettre aux normes l’électricité. Autre exemple : un T3 de 55 m2 en bon état au petit prix de 110 000 euros (2000 euros le m2). Au 1er étage d’un immeuble des années 50, il est traversant. Même s’il est équipé de double vitrage, il est cependant bruyant, situé cours Émile Zola. “Il n’empêche, au cœur de Villeurbanne, il aurait coûté 20 000 euros de plus”, calcule l’agent immobilier.
Une estimation que confirme son collègue de l’agence République : selon Gilles Vaudois, un bon T2 vaut actuellement environ 140 000 euros au centre de Villeurbanne, contre 110 000 euros à Flachet. Et des maisons se négocient à 350 000 euros, contre 450 000 euros à Montchat. Peu cher au regard de son environnement, Flachet est promis à une revalorisation.
“Toute la zone située entre Gratte-Ciel et le périphérique va se développer”, pronostique Gilles Vaudois. “Observons comment les prix ont monté à Villeurbanne : d’abord, c’est Charpennes, alors bon marché, qui a bénéficié de sa proximité à la Tête d’Or, ensuite République et Gratte-Ciel. Ce phénomène va à présent se poursuivre vers l’Est”, développe-t-il. Reconnaissons que ce quartier peu commerçant n’emballait jusque-là pas grand monde. Mais il a toutefois du potentiel : il est proche du périphérique, et se situe à seulement six stations de métro (10 minutes) de l’Hôtel de ville. De plus, il offre de belles réserves foncières. Des anciennes friches industrielles qui feront le bonheur des promoteurs et contribueront à moderniser le quartier. “C’est tout Villeurbanne qui va se valoriser, pense Gilles Buna, adjoint lyonnais à l’urbanisme. La ville qui n’avait pas beaucoup bougé ces dernières années va retrouver une dynamique avec Pixel, le TNP rénové, le cours Émile Zola requalifié”.
Retrouver la suite du dossier "Hors de Lyon, 5 villes prometteuses" dans le numéro de février de Lyon Capitale, actuellement en vente chez les marchands de journaux.
@Didier Vous avez raison : lorsque l'on donne le prix d'un bien, il faut savoir si le garage est compris ou non. La question se pose aussi pour le neuf où les deux taux de TVA cohabitent (5,5% et 19,6%). Il faut aussi tenir compte de l'année de construction. C'est pourquoi il faut essayer, autant que possible, de donner un descriptif du bien évoqué.
Le premier point avant d'acheter est de se projeter dans l'avenir et voir ce que l'on va faire de l'appartement dans 5 ou 7 ans. Quel est le potentiel d'évolution du quartier, les projets, les transports, écoles... Le but n'est pas forcement la plus value mais en tout cas de ne pas se tromper pour une éventuelle location ou revente future.