"Une fenêtre de tir pour une baisse des prix"

S'ouvre ce vendredi le Salon de l'Immobilier de Lyon. L'humeur des professionnels est morose : 2012 s'annonce catastrophique. En attendant, la fin de l'année pourrait être favorable : pour échapper à une plus forte imposition des plus-values, les vendeurs, propriétaires de résidences secondaires ou investisseurs, ont intérêt à passer chez le notaire avant le 1er février prochain. Ils sont donc pressés. Une opportunité pour les acheteurs ?

Cette décision, les professionnels la gardent en travers de la gorge. "Ce n'est pas avec ce type de mesure que l'on va faire une France de propriétaires", grommelle Gilles Cécère, président de la Fnaim Rhône. Le taux d'imposition pour toute plus-value réalisée sur la vente d'une résidence autre que principale (secondaire, investissement, terrains, etc.) passe à 32,5% (contre 31,3%). Surtout le barème est complètement revu. Auparavant, un abattement de 10% par année de possession du bien était appliqué, au-delà de la 5e année. A partir du 1er février, l'abattement n'est plus que de 2% entre la 6e et la 17e année, puis passe à 4% jusqu'à la 24e année, puis 8% jusqu'à la 30e année. Autrement dit, il faut attendre 30 ans pour échapper au Fisc, contre 15 auparavant. Voilà qui favorise la rétention immobilière et donc un assèchement de l'offre en 2012. "La rareté va provoquer une hausse des prix dans des marchés tendus, comme Lyon", s'inquiète Me Bazaille, président de l'institut notarial de l'immobilier.

Pour plusieurs agents immobiliers, cette disposition va aussi provoquer le retour des dessous de table. Dans la négociation, le vendeur consentirait à des baisses de prix, en échange d'une petite enveloppe qui, elle, échapperait au Fisc. Pour contourner l'impôt, les plus malins vont essayer de jouer des artifices juridiques. Comme créer une société civile immobilière ou opérer une donation à un parent, ce qui remet les compteurs à zéro et efface, aux yeux de l'administration fiscale, la plus-value réalisée jusqu'alors.

"Un court moment de reprise"

En attendant le 1er février, les propriétaires ont quelques semaines pour vendre et bénéficier d'une exonération totale passés 15 ans de détention. Economiste au Crédit Agricole, Olivier Eluère entrevoit ainsi "un court moment de reprise". Ne vaut-il pas mieux vendre aujourd'hui sans payer d'impôt plutôt que demain, pour une valeur égale ou inférieure et avec le coup de massue du Fisc ? Voilà qui devrait redonner pendant quelques semaines un peu de souplesse au marché. Car comme le rappelle Bernard Poncet, gérant chez Century 21, "la disproportion entre le nombre d'acheteurs et le nombre de vendeurs reste colossale".

Gérant chez Guy Hôquet Lyon 7e, Gaël Fluchaire voit ainsi arriver des propriétaires qui "ont acheté des studios il y a une quinzaine d'années", explique-t-il. "On fait 5 à 6 estimations par jour", estime-t-il. Gilles Vaudois, directeur d'agences chez Laforët, rentre pas mal de résidences étudiantes. Il ne faut toutefois pas s'imaginer un délestage massif d'appartements. Pour vendre, encore faut-il pouvoir libérer son logement mis en location. Il n'empêche, cet afflux d'offres pourrait redonner des couleurs à cette fin d'année.

Les acheteurs auront une arme dont sont privés les vendeurs : le temps. Il leur faut passer chez le notaire avant fin janvier, donc signer un compromis de vente à la mi-novembre. Le timing est serré. "Vu le degré d'urgence, on se met directement sur la fourchette basse des prix", raconte Meziane Begdad, responsable des agences Carré d'Or. "C'est peut-être une fenêtre de tir pour une petite baisse des prix", souffle Thibault di Palma.

Retrouvez dans Lyon Capitale (du mois d'octobre 2011) le dossier immobilier "Quels sont les risques à Lyon" (14 pages), en vente chez votre marchand de journaux. Il comprend :

Une analyse sur la hausse des prix de ces dix dernières années

Une carte des secteurs fragiles à Lyon et Villeurbanne

"Prêt : les taux ne peuvent que monter"

Le pronostic des experts pour 2012

"La grosse déprime du neuf"

Une interview du secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu

"Loi Scellier, un taux de 14% en 2012"

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Le salon de l'immobilier a lieu au centre des congrès (Cité Internationale, Lyon 6e), les 7, 8 et 9 octobre de 10h à 19H (nocturne ce vendredi jusqu'à 21h). Entrée : 3 euros ; gratuite sur invitation.