Immobilier lyonnais : vers une stabilisation des prix en 2025

Le marché immobilier lyonnais amorce-t-il une reprise en 2025 ? Après des années marquées par l’incertitude et la baisse des prix, le secteur semble retrouver un certain dynamisme. Tony Balsamo, dirigeant d’Onil Immobilier, implanté dans les pentes de la Croix-Rousse, était l’invité de l’émission 6 minutes chrono sur Lyon Capitale.

Une rentrée encourageante pour le marché immobilier

Après une année 2024 compliquée, les premiers mois de 2025 montrent des signes d’amélioration pour le marché immobilier lyonnais. "La rentrée se passe plutôt bien. 2025 s’annonce favorable. Heureusement, les gens ont des projets", explique Tony Balsamo. Selon lui, la stabilisation des taux bancaires entre 2,80 % et 3,20 %, ainsi que celle des prix, redonne confiance aux acheteurs.

Même si les chiffres de janvier et février indiquent une légère baisse des prix à Lyon (-0,8 %), le professionnel se veut rassurant. "Je ne pense pas que les prix vont encore baisser, ce n’est pas possible", affirme-t-il. Il rappelle que de nombreux acquéreurs ont investi à des prix élevés ces dernières années et qu’ils cherchent aujourd’hui à revendre sans perte.

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Les grandes surfaces plébiscitées, les studios en difficulté

Certains types de biens semblent plus prisés que d’autres. "Ce sont surtout les grandes surfaces, les T3 et T4, qui conviennent aux familles, qui se vendent le mieux", précise Tony Balsamo. En revanche, les studios et petites surfaces, souvent destinés à l’investissement locatif, sont plus difficiles à écouler, notamment en raison des nouvelles réglementations et des contraintes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

L’impact du DPE sur le marché est d’ailleurs significatif, notamment pour les logements classés F et G, considérés comme des "passoires énergétiques". "Il y a une certaine incompréhension lorsqu’un diagnostiqueur intervient, surtout pour des biens en double vitrage ou bien isolés", souligne-t-il. Les propriétaires doivent alors réaliser des travaux parfois complexes, notamment dans des quartiers historiques comme les pentes de la Croix-Rousse, où les rénovations sont réglementées.

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Le retour des investisseurs malgré les contraintes

L’investissement locatif, en berne ces dernières années, semble connaître un regain d’intérêt. "Le quartier du 1er arrondissement de Lyon suscite toujours un vif intérêt", assure Tony Balsamo, qui met en avant son dynamisme et son attractivité pour les jeunes et les familles.

Toutefois, la rentabilité des investissements est à calculer avec précaution, notamment avec la réglementation des loyers et les exigences du DPE. "Il faut que l’investisseur réalise les bons calculs avant d’investir, ce qui entraîne une révision à la baisse des prix", conclut-il.

Malgré ces défis, le marché immobilier lyonnais semble retrouver de la vigueur, offrant des opportunités aux acheteurs et investisseurs avertis.

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La retranscription complète de l'émission avec Tony Balsamo :

Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission 6 minutes chrono, le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui, nous allons parler d'immobilier et de conjoncture immobilière. Nous en parlons avec Tony Balsamo, dirigeant d'Onil Immobilier dans les pentes de la Croix-Rousse vers Croix-Paquet, à Lyon 1. Bonjour Tony Balsamo.

Bonjour et merci de me recevoir.

Merci d'être venu sur notre plateau. Nous allons entrer dans le vif du sujet. D'abord, comment se passe votre rentrée depuis janvier ? Est-ce que cela va mieux ? On sait que 2024 et 2023 ont été des années difficiles où les projets immobiliers ont été repoussés. Est-ce que la conjoncture s'est retournée en cette année 2025 ?

La conjoncture s'est-elle retournée ? Peut-être pas, mais la rentrée se passe plutôt bien. 2025 s'annonce favorable. Heureusement, les gens ont des projets, et c'est une bonne chose. Les taux bancaires se sont stabilisés, les prix se sont stabilisés, donc nous sommes sur un marché qui recommence à être dynamique. La demande est là, le téléphone sonne.

Vous me disiez avant l'émission qu'il y avait déjà des compromis de vente.

Oui, c'est super, nous attendions vraiment ces compromis de vente, car en 2024, nous avons connu quatre à cinq mois d'incertitude, car ce qui compte, ce ne sont pas uniquement les compromis mais aussi les ventes et les rentrées d'argent. Aujourd'hui, le prévisionnel est bon et l'avenir s'annonce favorable. Les gens cherchent, on nous demande de nombreuses estimations, et nous avons plusieurs mandats, la situation s'améliore.

Donc, 2025 s'annonce sous les meilleurs auspices ? Les gens se disent-ils que c'est le moment d'acheter et se précipitent ? Est-ce qu'il y a encore un peu de prudence ?

Non, c'est le moment d'acheter de toute manière, car les prix se sont stabilisés. Quant aux taux, ils se situent entre 2,80 et 3,20, ce qui est intéressant. La mauvaise nouvelle, c'est que les frais de mutation, les fameux frais de notaire, vont augmenter légèrement. Mais il faut aller de l'avant, il faut acheter.

J'allais vous demander, vous évoquiez les prix. Certes, la baisse est moins forte qu'il y a quelques mois, mais selon les avant-contrats notariaux, les derniers chiffres de janvier à février montrent qu'à Lyon, cela baisse encore de -0,8 %. N'y a-t-il pas intérêt à attendre un peu la fin de l'année, ou cela va-t-il encore baisser ? C'est un mauvais calcul ?

Non, je ne pense pas que les prix vont encore baisser, ce n'est pas possible. En effet, les couples et les familles ont acheté à des prix élevés pendant trois à quatre ans. Avec les frais de mutation et les frais de notaire, il faut réussir à vendre à nouveau, ce qui est assez compliqué, donc les prix ne baisseront pas.

Il semble qu'il faille attendre longtemps. Existe-t-il des typologies de biens plus faciles à vendre que d'autres ? Du côté des vendeurs, comment se positionnent les grandes surfaces, les petites surfaces et les studios ?

Je dirais que ce sont surtout les grandes surfaces, les T3 et les T4, qui conviennent aux familles. Les studios, destinés à des locations de type Airbnb ou pour des investisseurs, ont connu une baisse, notamment en raison des DPE, ainsi que de la réglementation des loyers.

Peut-on réussir à vendre un T4, voire un T5 ? Car je sais qu'il y a quelques années, il était difficile de trouver des preneurs ou des acquéreurs. Dans les pentes de la Croix-Rousse et l'hyper-centre, trouve-t-on des personnes motivées pour acheter ce type de bien ?

Écoutez, mes deux derniers compromis concernent un T5 de 142 m², rue Royale, et, tout récemment, un T6 de 205 m² signé vendredi dernier. Donc oui, il est encore possible de trouver des biens pour les grandes familles.

Vous avez également évoqué le DPE. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, un calendrier du DPE a été mis en place pour les locations. Les biens trop mal notés, qualifiés de passoires énergétiques, seront progressivement interdits à la location, en commençant par les notes G, F, E. Quel est l'impact du DPE sur les transactions ? Y a-t-il des baisses de prix sur les biens notés F ou G ?

Oui, il y a une certaine incompréhension lorsqu'un diagnostiqueur intervient, surtout pour des biens en double vitrage ou bien isolés avec des notes de type E ou F, ce qui signifie qu'ils nécessitent des travaux, mais on ne sait plus par où commencer.

Selon vous, la loi est-elle mal conçue ?

Complètement. On a incité les Français à investir dans l'immobilier pour la location, y compris pour des projets de type Airbnb, et aujourd'hui, tous ceux qui ont investi à des prix élevés se retrouvent en difficulté.

Parlons aussi des pentes de la Croix-Rousse. Ce type de bien est particulier, avec de grandes hauteurs de plafond et des poutres, ce qui rend la rénovation difficile, n'est-ce pas ?

Pas du tout, pour se garer, c'est compliqué.

Peut-on améliorer un bien, passant par exemple d'une note G à une note D ?

Oui, pour certains appartements, notamment ceux situés en étage, il est possible de recouvrir des pierres apparentes, même si cela est dommage. Et pour le plafond à la française, qui est magnifique, on fait quoi ? On se concentre plutôt sur les énergies, le type de chauffage ou le cumulus. Il existe des solutions, mais elles restent limitées, par exemple parce que le secteur est classé, on ne peut pas installer des volets roulants avec des lamelles isothermiques.

Vous avez aussi abordé les investissements locatifs. Après une période où les investisseurs avaient disparu, notamment à cause du DPE et d'une rentabilité en baisse, les voit-on revenir, ces personnes qui achètent pour louer à leurs enfants ?

Oui, le quartier du 1er arrondissement de Lyon suscite toujours un vif intérêt, car il est bien desservi et dynamique pour les jeunes et les familles. Il est magnifique, avec ses fameuses traboules et ses places animées, faisant de ce quartier un lieu très prisé.

Donc, les investisseurs sont toujours présents ?

Mais cela reste une question de calcul, notamment avec la réglementation des loyers et le fameux DPE. Il faut que l'investisseur réalise les bons calculs avant d'investir, ce qui entraîne une révision à la baisse des prix.

Merci beaucoup. Ce sera le mot de la fin. Nous sommes déjà au bout des six minutes chrono. Merci, Tony Balsamo, d'être venu sur notre plateau, et merci à vous d'avoir suivi cette émission. Pour plus de détails sur l'immobilier lyonnais, rendez-vous sur lyoncapitale.fr. À très bientôt, merci à tous.