Logement neuf : "Les investisseurs particuliers abandonnés"

Philippe Layec est le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) de la région lyonnaise. Il était sur le plateau de l'émission "6 Minutes Chrono" de Lyon Capitale pour présenter la conjoncture de la filière du logement neuf.

Pour Philippe Layec : "Sur la grande région lyonnaise, nous nous orientons vers une année 2024 avec environ 4000 logements réservés, que ce soit en ventes au détail, ventes en bloc. Les chiffres sont similaires à ce que nous avions connu en 2023. C'est donc encore une année très difficile. Je rappelle que la moyenne des dix années qui ont précédé la crise sanitaire, était à 6000 logements par an. Le pic de 2016-2017 correspond à 8000 logements par an. Par rapport à une moyenne, on est -50% en dessous. C'est dramatique pour notre économie."

Reste, qu'actuellement, tout n'est pas sombre pour le patron de la FPI lyonnaise : "Il y a des éléments positifs et des éléments négatifs. Si on prend effectivement la baisse des taux d'intérêts : aujourd'hui on peut emprunter autour de 3,20 ou 3,30. Cela redevient un bon taux. Ce qui est important de dire aussi : le cumul, pour ceux qui y ont droit et c'est le cas de la grande majorité des primo-accédant, du prêt à taux zéro, du prêt à action logement à 1% et d'un prêt marché à 3,3, 3,4, au total cela fait un taux moyen intéressant. Je ne peux qu'inviter les acquéreurs qui achètent pour se loger, à profiter de cette période avec en plus des prix qui ont été un peu corrigés à la baisse. C'est en moyenne -3% dans la grande région lyonnaise. Les prix ont arrêté de monter. Je pense donc qu'il faut y aller. On retrouve une bonne période et on revoit une dynamique."

Plus de détails dans la vidéo :

La retranscription complète de l'émission :

Bonjour à tous, bienvenue dans l'émission "6 minutes chrono", le rendez-vous quotidien de la rédaction de Lyon Capitale. Aujourd'hui. On va parler de la filière du logement neuf avec Philippe Layec qui est le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la région lyonnaise. Bonjour Philippe Layec, merci d'être venu sur notre plateau. Il y a un an, vous nous alertiez sur le très fort ralentissement de l'activité pour le secteur de la promotion. Un an plus tard, où est-ce qu'on en est ? Quels sont les derniers chiffres et les dernières tendances ?

Sur la grande région lyonnaise, nous nous orientons vers une année 2024 avec environ 4000 logements réservés, que ce soit en ventes au détail, ventes en bloc. Les chiffres sont similaires à ce que nous avions connu en 2023. C'est donc encore une année très difficile. Je rappelle que la moyenne des dix années qui ont précédé la crise sanitaire, était à 6000 logements par an. Le pic de 2016-2017 correspond à 8000 logements par an. Par rapport à une moyenne, on est -50% en dessous. C'est dramatique pour notre économie.

Et est-ce qu'on peut rappeler les causes pour contextualiser, de ces ralentissements ? Elles sont multiples, mais les principales…

Nous avons subi un enchaînement avec d'abord la crise sanitaire, puis la guerre en Ukraine, l'augmentation du coût de l'énergie, l'inflation, le combat de l'inflation avec la hausse des taux d'intérêts. Ce qui a été le plus dur pour notre profession, c'est la hausse des taux d'intérêts. Les taux ont été quasiment multipliés par 3, 4 en moins d'un an, bloquant fortement le système. Cela va un peu mieux aujourd'hui de ce côté-là.

Justement, aujourd'hui la conjoncture se retourne, on a une baisse des taux de crédit, quelles sont les perspectives, en fait, pour votre secteur maintenant ? On a un calendrier qui arrive aussi avec la fin du dispositif Pinel, qui était un dispositif qui incitait les investisseurs à acheter un logement neuf pour le mettre ensuite en location. Ce dispositif prend fin le 1er janvier 2025.

Il y a des éléments positifs et des éléments négatifs. Si on prend effectivement la baisse des taux d'intérêts : aujourd'hui on peut emprunter autour de 3,20 ou 3,30. Cela redevient un bon taux. Ce qui est important de dire aussi : le cumul, pour ceux qui y ont droit et c'est le cas de la grande majorité des primo-accédant, du prêt à taux zéro, du prêt à action logement à 1% et d'un prêt marché à 3,3, 3,4, au total cela fait un taux moyen intéressant. Je ne peux qu'inviter les acquéreurs qui achètent pour se loger, à profiter de cette période avec en plus des prix qui ont été un peu corrigés à la baisse. C'est en moyenne -3% dans la grande région lyonnaise. Les prix ont arrêté de monter. Je pense donc qu'il faut y aller. On retrouve une bonne période et on revoit une dynamique.

C'est le moment d'acheter un neuf, le neuf redevient intéressant ?

Le problème est que les investisseurs particuliers sont les abandonnés du système et de l'Etat. Le PINEL s'arrête le 31 décembre. Néanmoins il y a la possibilité de réserver jusqu'au 31 décembre 2024 sous réserve d'acté avant le 31 mars 2025. C'est important : c’est la dernière possibilité de bénéficier du PINEL. La FPI depuis des années demande un dispositif de remplacement que ce soit l'éligibilité des acquéreurs particuliers au LLI (Logement locatif intermédiaire) pour bénéficier eux aussi des TVA 10% comme les investisseurs institutionnels, que ce soit un dispositif de bailleurs privés.. Aujourd'hui il n'y a pas de réponse positive du gouvernement. Il va falloir qu'il y en ait une parce que l’on se prive de tout un pan d'investisseurs dans le logement et ce sont autant de logements, donc des dizaines de milliers de logements qu'on ne retrouvera pas sur le marché locatif.

Concrètement ce ralentissement n'est pas sans conséquence sur le marché mobilier des prochaines années et sur le marché de locatif ?

La conséquence c’est moins de logements dans toutes les catégories de logements. C'est-à-dire que si notre production baisse, proportionnellement la production de logements sociaux baisse aussi. Nous en fabriquons - dans la métropole de Lyon - environ 65-70%. Le locatif privé baisse aussi, on en a parlé avec l'investissement PINEL. C'est un marché qui devient sclérosé : plus rien ne bouge. Pour que ça bouge, il faut remettre du volume de la création, il faut que l'on puisse obtenir plus rapidement dans toutes les communes des permis de construire. On a encore dans la métropole de Lyon, 19 communes aujourd'hui dans lesquelles il n'y a aucune offre de logements neufs. 19 sur 58 on le rappelle. Je pense que les personnes qui nous écoutent se reconnaîtront dont les parents d'un étudiant qui ne trouve pas de logement à Lyon, les parents d'un jeune qui vient de commencer à travailler et qui n'arrive pas à trouver un logement et qui est obligé de s'éloigner. Ce n’est pas sans incidence sur le monde économique puisque les entreprises de la région doivent recruter il faut bien que les jeunes qui arrivent ou les moins jeunes puissent trouver un logement. Et il y a également toutes les conséquences sur l'ensemble des acteurs, constructeurs, architectes, bureaux d'études, notaires et aussi les collectivités avec les DMTO. Cela signifie de la capacité d'investissement des collectivités qu'on ne retrouve plus et c'est moins d'école, c'est moins d'équipement public.

On est à la fin des 6 minutes chrono, mais j'ai quand même une dernière question. La balle est du côté de l'État, vous en avez parlé, il y a une nouvelle ministre du logement Valérie Létard, vous attendez d'elle des réformes, des annonces quand même pour l'année 2025 ? On parlait des perspectives en quelques mots.

L'essentiel pour nous est de remobiliser les investisseurs particuliers et peut-être un petit mot aussi côté métropole, c'est de desserrer les contraintes. C'est notre discussion en cours sur le PLU-H afin d’éviter de cumuler des réglementations. Il faut savoir qu'en France on sur-transpose les réglementations européennes et que nous sommes les meilleures d'Europe en termes de transition écologique.Tous ces points-là sur lesquels on s'efforce de convaincre et j'espère que nous aurons des réponses positives.

Ce sera le mot de la fin, merci beaucoup Philippe Layec d’être venu sur notre plateau et pour vos explications sur les perspectives. Vous pouvez retrouver plus de détails sur l'actualité de l'immobilier sur lyoncapitale.fr, à très bientôt.